樓上漏水能不能要求賠償？律師：務必先釐清責任歸屬！

1. 樓下漏水，一定是樓上引起的嗎？

無論住在透天厝、公寓或中古屋，房屋漏水是常見的困擾。透天厝住戶面對漏水時，通常情況較為簡單，只需及時找專業抓漏師傅即可解決；然而，公寓大樓居民則面臨更複雜的挑戰。漏水問題往往與管線有關，且大樓的水管結構錯綜複雜。即使樓下漏水看似由樓上引起，確定真正的責任方並非易事。因此，公寓及大樓樓上漏水的責任劃分，往往成為引發爭議的核心問題。

（1）天花板漏水的責任認定

當樓下住戶發現天花板漏水，常直接怪罪樓上浴室，但這種情緒化的對峙往往無助於問題解決。想像一下，如果一個陌生人情緒激動地指控你家漏水，你可能也會感到困惑和不悅。在缺乏證據且態度強硬的情況下，這種做法往往站不住腳。

面對公寓大樓的樓下漏水問題，首要步驟是「記錄漏水情況」。 用手機拍照或錄影，詳細記錄用水狀況、影響範圍和時間，這些資料在與樓上住戶或抓漏師傅溝通時非常重要。避免僅憑假設即認為樓上應負責，更理性的處理態度會使問題解決更為高效。

在記錄問題後，再進行「責任歸屬的釐清」。 漏水可能源於多種因素，如樓上水管老化、鄰居的管線損壞，甚至是大樓屋頂防水層破裂等。確定具體原因後，才能明確誰應對漏水負責。建議聘請專業抓漏師傅或工程公司進行專業鑑定，以增加處理此事的公信力。

（2）樓上住戶有權拒絕進行檢查嗎？

答案是：不行！ 根據公寓大廈管理條例第6條第1項第2、3款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」以及「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。

因此，如果發生漏水問題需要進入鄰居的住處進行檢查，您可以參考這項條款，主張您的合法權益，要求進行必要的查驗。如果對方堅持不願合作並拒絕檢查，您有權向主管機關（例如，台北市公寓大廈的主管機關為台北市政府）申訴，以便採取適當的法律措施。

（3）天花板漏水，誰該付錢維修？

根據公寓大廈管理條例第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 總結來說，當天花板或牆壁內的管線漏水時，一般由相鄰的住戶共同負責，並分擔相關費用。明確了解天花板漏水的責任劃分後，處理費用的問題通常會變得更為順利。然而，在處理樓上漏水時，也可能會遇到兩種情況：

1. 漏水管線屬於公寓大樓的共用設施
   根據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」 漏水的原因可能並非僅來自鄰近住戶的水管，有時是整個公寓大樓的共用管線出現問題。例如，若是大樓屋頂漏水導致住戶受影響，這種情況通常由管委會代表全體住戶處理，所需費用則從公共基金中支付。如果沒有設立公共基金，則由住戶按共有部分的比例共同分擔費用。

2. 漏水由人為因素造成
   如公寓大廈管理條例第12條所述，若漏水原因可以追究到某一住戶，則該住戶應負責相關責任和費用。例如，樓上住戶在裝修過程中不慎損壞水管，造成漏水，則相關維修費用應由該住戶承擔。

（4）如何處理樓上的漏水問題？

處理漏水問題通常涵蓋以下三個基本步驟：

1. 記錄漏水狀況。
2. 確定責任歸屬。
3. 商討維修費用分攤。

然而，人們常問：僅按這些步驟操作，就能順利解決問題嗎？實際上，這些步驟只是理想中的解決方案。在實際操作中，仍然存在許多需要協商的問題，例如遇到樓上住戶無法聯繫、或樓上住戶不願意處理漏水問題等情況。這些複雜情形該如何應對，將在接下來的段落中進一步探討。

2. 樓上漏水不處理，我該怎麼辦？

（1）樓上漏水卻找不到人時該怎麼辦？

被天花板的滴水聲所困擾時，想要找樓上住戶來解決，卻發現樓上竟然無人居住。在這種情況下，該如何追求樓上漏水的賠償呢？

首先，可以向公寓大樓的管理委員會提出請求，要求從頂樓切斷該戶的水源，以暫時阻止進一步漏水，並請求管理委員會協助聯繫屋主，處理相關後續問題。

如果仍然無法聯繫到樓上住戶，可以考慮向地政事務所申請該住戶的建物登記謄本，其中會記錄有關房產所有權人的姓名和地址。雖然有些人可能會考慮報警，但請注意，警方通常不會介入這種民事糾紛。若仍堅持追究，涉及的成本可能遠超過自行修復漏水的費用。因此，建議先修復漏水問題，暫時擱置其他爭議，將來再尋求解決樓上漏水的賠償問題。

（2）租屋時遇到樓上漏水，該怎麼辦？

我是租客，樓上漏水

在這種情況下，應將問題轉交給房東（屋主）處理。 由於修復漏水可能涉及拆除天花板等大規模修繕，嚴重時可能需要暫時搬遷，影響住宿品質。租客可與房東協商部分租金補償。如果房東不願處理，且調解無效，則可能需要進行樓上漏水的訴訟，這通常是個耗時的過程。在這種情況下，律師建議盡快搬遷並與房東商討補償方案，因為沒有人想住在持續漏水的房屋中。

樓上租客漏水

在這個情況下，也應該聯繫房東（屋主）來處理。 如果租客不願意處理，屋主可以根據民法第429條，要求租客配合修繕。至於是否應該向租客提出補償，則需根據修繕工程對租客生活的影響程度來決定。

（3）樓上住戶不處理漏水問題怎麼辦？

當樓上住戶對天花板漏水問題漠不關心，即便引用公寓大廈管理條例，樓上仍可能不予理會。此時，能透過寄送存證信函給樓上住戶，要求在限定時間內進行改善。若情況依然未改善，最後的手段可能需要透過律師撰寫修復漏水起訴狀，將問題帶至法院解決。

為了在法庭上成功證明樓上住戶的責任並獲得賠償，必須精心收集詳盡的證據。此外，如果漏水問題嚴重影響了居住安寧權，還可以要求對方支付精神慰撫金。

在與對方協調的每次交流中，建議保存所有溝通紀錄，並儘可能獲得中立單位（例如管委會）的證言，以證明對方的不配合導致的嚴重損失。在訴訟過程中，這些資料將對您非常有利。此外，請專業律師評估這些資料的有效性和影響力，以增強訴訟的勝算。

（4）提告建物漏水的民事訴訟要準備哪些資料？

當您準備提出民事訴訟時，請準備以下所需文件：

1. 房屋登記謄本
2. 漏水情況的相片
3. 若有裝潢或設備受損，請相關水電或裝潢公司提供估算報價單
4. 民事起訴狀

（5）民事訴訟的整體費用要多少錢？

如果調解失敗，進行民事訴訟時，您至少需要考慮以下各項費用：

• 裁判費：最低從$1,000元起，根據案件的涉及金額而定。
• 鑑定費：依據鑑定機構的報價而有所不同。
• 律師費：通常每個審級會收6至12萬，若案件複雜程度高或涉及跨國事務，通常會再有其他額外費用。

面對樓上漏水問題，尤其當對方不積極解決時，涉及的法律事宜可能非常複雜。在這種情況下，尋求專業民事律師的幫助變得尤為重要。民事律師擁有專業的法律知識和豐富的處理經驗，能夠提供精確的法律諮詢和代理訴訟服務，幫助您蒐集必要的證據、準備相關法律文件、並在法庭上代表您，從而有效地保護您的合法權益。