約定專用是什麼？律師解析使用範圍與法律效力！

1. 約定專用的定義與法律地位

（一）約定專用條款的基本概念

《公寓大廈管理條例》第3條第5款明確指出：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」簡單來說，約定專用是指社區大樓中的某些共用空間，經由全體住戶同意後，提供給特定住戶專門使用的權利安排。

常見的約定專用空間包括：

• 一樓的庭院空間
• 特定樓層的露台區域
• 建築物外牆的使用權
• 頂樓平台的部分區域

值得注意的是，約定專用賦予的是使用權而非所有權，這一區別對於理解其法律效力非常重要。

（二）台灣法律體系中的定位

約定專用在台灣法律體系中主要受《公寓大廈管理條例》規範，同時也與《民法》中關於物權的規定有所關聯。這種權利安排反映了台灣法律對於共有財產使用權分配的靈活處理方式。

在司法實務中，法院審理約定專用糾紛時通常會考量：

• 約定的形成過程是否合法
• 區分所有權人會議的決議是否有效
• 使用範圍是否明確界定
• 是否侵害其他住戶的合法權益

約定專用與地役權、使用借貸等概念有所區別，它特別適用於公寓大廈等集合住宅的管理情境，是台灣特有的法律制度安排。

2. 約定專用的適用範圍與實例

（一）不動產買賣與租賃契約中的應用

在不動產交易領域，約定專用最為常見。現今絕大多數的預售屋與新成屋交易中，買賣雙方往往會同時簽署「分管協議」，並在合約內的平面圖上明確標示哪些區域為特定戶別的「約定專用」區塊。

值得注意的是，即使某區域被標記為約定專用，使用權人仍需遵守管委會規定及相關法規。約定專用並非意味著使用者可以任意改變該區域的用途或結構，而是在共有產權的框架下享有優先使用權。

（二）商業合約中的權利限制

在商業領域，約定專用常見於辦公大樓、商場等共享空間的使用協議中。例如，商場中的特定廣告牆面可能被約定給某家店家專用，或辦公大樓的會議室可能在特定時段約定給特定公司使用。

這類商業合約中的約定專用條款通常會明確規定使用期限、使用方式及違約責任，以確保各方權益得到保障。企業在簽訂此類合約時，應特別留意權利限制的具體內容，避免因理解不清而導致商業糾紛。

（三）生活中常見的約定專用案例

在日常生活中，約定專用的實例比比皆是。最典型的案例包括住宅大樓的露台、花台及一樓庭院等區域，因為只有鄰近的特定住戶能夠進出，因此常被設定為該戶的約定專用空間。

此外，社區中的停車位、儲藏室甚至是屋頂平台，也常見約定專用的安排。這些空間雖然在法律上屬於共有部分，但透過約定專用的方式，讓特定住戶能夠獨享使用權，同時也明確了管理與維護的責任歸屬。

（四）如何正確擬定與應用約定專用條款

擬定清晰的約定專用條款需要注意幾個關鍵要點。首先，明確界定使用範圍是最基本的要求，包括具體位置、面積大小及使用時間等細節都應清楚標明。其次，權利義務關係必須平衡，避免單方面過度限制或賦予權利。

簽約前，務必仔細閱讀合約中的約定專用相關條款。特別注意檢查以下幾點：使用區域是否明確標示、使用權限有無具體說明、費用計算方式是否合理，以及違約責任如何規定。若有任何不清楚的地方，建議尋求專業律師協助審閱。

在實際執行約定專用權利時，保留相關證據非常重要。例如拍照記錄使用狀況、保存書面通知或協議等文件。若發生爭議，這些證據將有助於維護自身權益。

正確應用約定專用條款的關鍵在於平衡各方利益。條款擬定時應考慮長期執行的可行性，避免過於嚴苛或模糊的規定。當約定專用區域涉及多方使用時，建立明確的使用規則和溝通機制，能有效減少未來糾紛。

3. 違反約定專用的法律效力與責任

違反約定專用的行為不僅會破壞契約關係，更可能引發複雜的法律責任與賠償義務。當事人在簽訂含有約定專用條款的合約時，應充分理解違約可能帶來的後果，以避免不必要的法律風險。

（一）民事責任與賠償問題

當一方違反約定專用條款時，首先面臨的是民事責任的追究。根據民法相關規定，違約方可能需要承擔實際損害賠償、違約金支付等責任。

以公寓大廈管理為例，如某住戶在維修私有管線時不慎損壞公共管線，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，該公共管線的修繕責任應由該住戶負擔。這類賠償問題通常包括修復費用和因損壞造成的其他間接損失。

在不動產領域，未經許可改變約定專用區域用途或結構，可能導致法院判決強制恢復原狀，並承擔相應的損害賠償責任。

（二）約定專用條款的有效條件與限制

約定專用條款要具備法律效力，必須滿足特定的有效條件。首先，條款必須基於當事人的真實合意，內容應明確具體，並符合法定形式要求。

在公寓大廈管理中，約定專用區域必須在分管協議、規約等文件中明確記載。值得注意的是，若「分管協議」的合約書未詳細記載「約定專用」的部分，可能會影響其法律效力。

此外，約定專用條款也受到法律限制，不得違反強制規定、侵害他人權益或違背公序良俗。例如，將公共安全通道約定為專用空間，即可能因違反建築安全法規而無效。

（三）法院對約定專用條款的解釋原則

當約定專用條款引發爭議時，法院解釋成為最終裁決依據。法院通常採用多種解釋原則，包括文義解釋、系統解釋和目的解釋等。 在條款內容不明確時，法院會考量合約整體結構、當事人真實意思和交易習慣等因素。例如，當約定專用區域的範圍描述不清時，法院可能參考當事人過去的使用習慣和合理預期來判斷。

實務上，法院處理約定專用相關糾紛時，會綜合參考相關法規和合約條款進行解釋。了解這些解釋原則，有助於當事人在起草或簽署合約時更準確地表達和理解條款內容，從而減少未來可能的爭議。