交屋漏水驚魂記！專家教你守護自己的權益！

1. 新家變「水世界」？交屋後漏水這樣處理最安心！

夢想中的新家竟然成了「水世界」？交屋後發現漏水，千萬別慌！根據《民法》規定，買方對房屋的瑕疵擔保請求權期限為5年，但實務上通常以6個月內通知為準。抓住這關鍵時機，才能在權益受損前先下手為強！

（1）第一步：通知賣方，證據保全

一旦發現漏水，立即通知賣方，並透過存證信函保存證據，讓未來的追討有據可循。如果漏水嚴重到影響居住價值，買方可以依《民法》第359條主張解除契約或減少價金。但實務上，對於像漏水、壁癌這類可修繕的問題，多數情況只能請求減少價金，無法直接解除契約。

（2）第二步：驗屋出問題，賣方不修怎麼辦？

若在驗屋時發現漏水測試不合格，但賣方拒絕修繕，買方可考慮自行處理，並要求賣方支付相應修繕費。這是一個快速解決問題的方式，避免拖進冗長的法律程序，耗時又費力。

（3）第三步：走法律程序，請先評估成本

若與賣方協商無果，考慮提起訴訟前，先算清楚：修繕費用多少？漏水或壁癌造成哪些財物損失？

另外，法院在訴訟中通常是交由法院指定的公正第三方來鑑定，通常是建築師公會或者指定的建築師。而原告方會需要先負擔這筆費用，法院最後也會再來判決該筆費用該如何分擔。

2. 保固 vs 瑕疵擔保：權益守護大比拼，你一定要懂！

買房是人生大事，但房屋問題接踵而來時，你知道該用「保固」還是「瑕疵擔保」來維護自己的權益嗎？這兩者雖然常被混淆，但其實大有不同，搞懂才能真正保障你的權益！

瑕疵擔保：買方的強力後盾！

瑕疵擔保是根據法律賦予買方的權利，適用範圍廣，除了可以要求修繕，還能主張減少價金或甚至解除契約。不過，買方要主張瑕疵擔保有以下要件：

• 5年內期限： 自交屋日起算，超過5年權利將滅失。
• 發現即時通知： 遇到問題要馬上告知賣方，不可拖延過久。
• 6個月內主張權利： 發現瑕疵後，需在6個月內採取行動。

保固：賣方提供的額外保障

保固雖然沒有明確的法律規定，但由賣方（建商、屋主或仲介）提供的保證，操作更簡單：

• 專注修繕： 權利主張僅限於要求賣方修繕，無法減價或解除契約。
• 期間限制： 只要在保固期內通知，賣方就需負責修繕，不受瑕疵擔保的限制要件影響。

（1）保固「保」不到位？現實可能比你想像中更骨感！

聽到房屋有「保固」，是不是以為只要有問題，賣方就會無條件處理到底？別天真了！現實中，保固問題可是爭議不斷，甚至可能讓你陷入更多麻煩！

修不好怎麼辦？保固不一定管到底！

當房屋問題多次修繕仍未解決，或修繕工期拖到超過保固期，後續費用誰來出？這些情況在保固糾紛中屢見不鮮。關鍵在於，賣方的保固定義，可能和你想像的完全不同，一旦雙方認知不一致，糾紛就免不了上法院。

保固約定越清楚，未來越少糾紛！

避免這種狀況的最佳方法就是：把保固內容寫清楚、講明白！ 簽約時，務必確認以下幾點：

• 明確定義保固範圍： 保固到底涵蓋哪些內容？是修繕還是更換？
• 修繕費用明確規範： 誰負責支付費用？賣方該承擔哪些成本？
• 不修好的後果： 如果問題無法修復，賠償應該是多少？
• 保固期過後怎麼辦？ 是否會延長服務期限，還是需要額外付費？

這些細節都應該白紙黑字寫進契約，讓賣方無從抵賴。

總之，別被「有保固」這句話沖昏頭，保固條款裡暗藏的細節才是影響你未來住得安不安心的關鍵！看到保固，別急著簽約，務必仔細檢查條款內容，有疑問時不妨請專業律師把關，確保自身權益。

（2）買房不只是買四面牆，瑕疵擔保範圍你不能不知道！

你以為瑕疵擔保只管室內部分？錯了！其實，只要你花錢買到的東西，全都在瑕疵擔保責任範圍內！ 換句話說，從房子的地板到天花板，甚至包含增建的部分，通通算在內，賣方都得負起瑕疵擔保責任。

許多人誤以為公寓大樓的公設或增建建物（俗稱「違建」）不屬於瑕疵擔保的範疇，這其實是一個大錯特錯的觀念。事實上，這些部分同樣是買方花錢買來的，屬於買賣契約的一部分，除非合約特別排除，否則賣方仍需負責（最高法院46年04月26日台上字第689號判例參照）！

3. 賣屋「地雷」別藏了！不動產說明書是買賣關鍵保險！

買房看似簡單，實則步步驚心，而其中一個最容易被忽略的關鍵，就是 不動產現況說明書！這份文件不僅是買賣雙方的信任基石，更是揭露房屋「真面目」的必備利器。根據規定，賣方必須誠實記錄房屋現況，包括漏水、壁癌等潛在瑕疵，任何隱瞞都可能為未來的糾紛埋下炸彈。

對於買家來說，這份說明書是掌握房屋真實狀況的「放大鏡」。如果日後發現房屋有隱藏問題，而說明書上卻隻字未提，買方不僅能依法追究賣方責任，甚至有機會解除契約、要求賠償！對賣家而言，詳細揭露房屋現況，不僅是義務，更能有效避免因隱瞞問題而遭受法律追究。

不動產說明書的透明與完整，不僅是買賣雙方的法律保障，更是避免糾紛、促成安心交易的關鍵。無論是買方還是賣方，都千萬別輕忽這一份文件的重要性，因為它承載著你的財務安全與居住品質！交易的成敗，可能就藏在這一紙說明書中！

（1）賣屋別想藏秘密！不動產說明書揭露真相是你的義務！

想賣房子？記得把房屋的「真相」寫得清清楚楚！根據內政部依照不動產經紀業管理條例第22條規定，訂有不動產說明書應記載及不得記載事項，賣方在不動產現況說明書上，必須誠實記錄房屋狀況，包含漏水等所有可能影響房屋價值的瑕疵問題。這不只是法律要求，更是公平交易的基本原則！

你以為隱瞞就能省事？別天真了！如果賣方未如實揭露，買方在交屋後才發現問題，不僅可能要求修繕，甚至能主張解除契約或索取損害賠償。到頭來，賣方可能賠了房子又傷了荷包，得不償失！

反之，誠實填寫說明書，才是賣方的自保之道。透明交易不僅讓買方安心，也能大大提升成交效率，讓賣家快速出清、買家放心入住！

（2）交屋後漏水崩潰？抓住瑕疵擔保責任讓賣方買單！

如果你在交屋後驚見漏水問題，但賣方在不動產現況說明書裡根本隻字未提，別慌，你可以依據《民法》，主張瑕疵擔保責任，要求賣方修繕或賠償。這可不是小事，法律站在買方這邊，賣方可別想拍拍屁股走人！

當然，若賣方已誠實揭露房屋的漏水狀況，買方就不得再要求修繕或賠償。所以，仔細檢視說明書內容是保障自己權益的第一步。而那些寫著「現況交屋」或「瑕疵擔保責任免除條款」的契約，雖然看似豁免了賣方的責任，但對於像管線滲漏這類買方難以察覺的隱藏問題，賣方還是得負責！

另外，透過仲介購屋的朋友也要特別注意，仲介公司有義務確保契約內容符合法規，不能出現片面偏袒賣方的不合理條款。

說到底，房屋交易要公平透明。不動產現況說明書是你的權益保障利器，賣方該誠實揭露所有瑕疵，買方也得仔細核對內容。如果遇到賣方隱瞞問題，別猶豫，依法行使你的權利，讓房屋交易不留遺憾！

4. 驗屋做得好，新家沒煩惱，交屋後樂逍遙！

購買中古屋是實現「有屋人生」的重要一步，但買屋可不是簡單的買賣交易，尤其中古屋，隱藏的問題可能比你想像的更多！想要守住自己的權益，驗屋絕對是不可或缺的一環。掌握驗屋的黃金時機點，不僅能提前發現潛在的問題，還能避免入住後麻煩不斷。驗屋可不是「隨便看看」就好，這是一門專業又細緻的學問，絕對建議買家找專業驗屋公司進行地毯式檢查，確保房屋品質過關，安全性滿分，讓你買得安心，住得放心！

（1）買房前必做這件事，否則麻煩接踵而至！

想要你的新家沒有隱藏危機，交屋前絕對不能省下「專業驗屋」這一步！專業驗屋公司不僅擁有豐富的經驗，更配備頂尖儀器，像是紅外線熱像儀、水分計，能精準揪出那些肉眼看不到的隱患——漏水、壁癌、結構損壞，甚至電力與排水系統的潛在問題，全都無所遁形！

透過專業驗屋，買方可以掌握房屋的真實狀況，避免日後陷入修繕惡夢，甚至成為錢坑。小小投資一次驗屋費，可能替你省下數十萬的後續維修支出，讓買房這件人生大事安心又放心！交屋前記得問自己：驗屋做好了嗎？

（2）驗屋時間點沒選好，買房後悔也來不及！

買房不僅是大筆投資，更是步入理想生活的起點。但如果你在驗屋時間點上沒下對棋，可能讓你後悔莫及！專家指出，交屋前驗屋才是買方的黃金時機，這時賣方尚未收到全額房款，處理問題的意願相對更高。反之，若在交屋後才驗屋，不僅房屋已過戶，尾款也可能已支付，這時再談修繕，難度可想而知。更糟的是，拒付尾款還可能讓你背上違約風險！

對於購買中古屋的買方來說，驗屋不僅是一種檢查，更是談判桌上的底氣。透過交屋前的專業驗屋，你不僅能全面了解房屋狀況，還能在談判中佔據主導權，迫使賣方妥善處理問題，確保交易對自己更有保障。別等問題浮現才後悔，驗屋時機一抓對，才能讓你買得安心、住得放心！