怎麼樣算違建？違章建築判斷、查詢、檢舉流程全解析！

1. 違章建築定義、常見違建情況一次看！

（1）違建定義是什麼？帶你辨別 4 種常見違章建築！

台灣違章建築逐年增加，根據內政部營建署的統計資料，至今年（民國 112 年）6 月為止，全台仍有超過 71 萬件尚未拆除的違章建築。

違建存在很大的安全隱患，例如新聞經常曝光的違建火災案。內政部為了解決違建問題，於民國 101 年依建築法制定出 「違章建築處理辦法」，清楚說明了違建定義、違建拆除辦法等相關事項，也便於民眾進行違建檢舉，協助處理積年累月的違建難題。

所以究竟何謂違建？根據違章建築處理辦法第 2 條：「為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」

簡而言之，沒有經過當地主管機關認可，擅自建造的建築就是違章建築，也俗稱「違建」。

在台灣，有以下 4 種常見的違建情況，讀者可自行判斷建築是否違建：

★常見違建情況 1：已取得「使用執照」，但額外加蓋的建築超過了規定的建蔽率、容積率與高度上限。例如：

• 陽台外推違建：拆除陽台外牆用作室內空間。
• 頂樓加蓋違建：頂樓建物超過頂樓建築面積的 1/8 。
• 遮雨棚違建：在露台，即無任何遮蓋物的平台加蓋雨棚或牆壁，均屬於違建。
• 防火巷違建：防火巷也稱防火間隔，是在房屋外 1.5 公尺以上預留以防火的空間。在防火巷或防火間隔擅自搭建建物，就算違建。

★常見違建情況 2：違反土地使用分區容許的使用用途或法令。例如：

• 農地違建：農地蓋豪宅、農地蓋工廠等。
• 工業區、商業區違建：在該區域興建住宅等。

★常見違建情況 3：在不得興建建築物的土地上興建房屋。例如：

• 保護區、國營地違建：在該地區蓋房子。

★常見違建情況 4：建物規格符合法規，但程序疏失，還沒請領「建造執照」就動工興建。

常見的違建情況還有騎樓外推、樓中樓、房屋隔間出租等等，如果危及公共安全，就可以根據相關規定與程序進行違建檢舉。

（2）違建罰款罰多少？違建罰款對象是誰？

根據建築法第 86 條及各縣市「違反建築法事件統一裁罰基準表」，如果建物為違章建築，對建造人處建築物造價的 50/1,000 以下罰鍰，勒令停工補辦手續，並告知不停工補辦手續將強制拆除該建築物。

建物造價可參考各大縣市的建築物造價標準表，而具體違建處罰、違建罰款可進一步查看各大縣市的違章建築處理規則。

2. 違建一定要拆嗎？違建拆除的程序、時間、費用解析

（1）違建一定要拆嗎？3 大違建類型及處理方式一次看！

如果是違建一定會被拆除嗎？目前各縣市對於違建拆除與管理都有相應標準和應對方法，大致有 3 大違建類型，包括新違建、既存違建與舊有違建（老舊房屋），實際的認定年份取決於各縣市政府，下文將以台北市為例，對 3 大違建類型的定義及處理方式的說明。

➢新違建

以台北市為例，新違建是指自民國 84 年 1 月 1 月以後新產生的違章建築。近幾年新蓋的違建都算新違建，例如近年大幅增加的農地違建工廠案件。而劃分時間點取決於各縣市政府，例如新北市將新違建的時間點規定為民國 98 年 6 月 25 日後，台中市為民國 100 年 4 月 21 日後，台南市為民國 99 年 12 月 25 日後，高雄市則為民國 101 年 4 月 25 日後。

新違建的處理方式一般都是 「即報即拆」，如果是較輕微的案件，例如陽台外推違建、遮雨棚違建等，會先拍照列管，而非立即拆除。如果妨礙到消防安全、公共通行或破壞古蹟保存與維護，即便是輕微案件，經通報仍會立即拆除。注意，新違建不允許修繕。

➢既存違建

台北市的既存違建是指民國 53 年 1 月 1 日以後至民國 83 年 12 月 31 日以前已存在的違建。既存違建列為暫緩拆除、免拆，並進行拍照列管，納入分期計畫處理。不過若涉及大型違建，或危害公共安全、交通、市容等，就會訂定計畫優先拆除。

既存違章建築雖然暫緩拆除，但不代表是合法建築！ 許多人會誤以為 84 年前既存違建不用再擔心拆除，其實並非如此，只是暫時沒有進行拆除作業而已。

既存違建可以依據法律規定進行小幅度修繕，例如增加綠化、修建鐵捲門（有高度限制），並進行拍照列管。修繕過程只能使用原材料、保持原有規模，如果修繕後被發現規模明顯增加，就會被視為「新違建」遭拆除！

另外，在台北居住的市民須注意，即便房屋受損，「修繕」很可能會優先查報拆除！ 台北市在 2023 年元旦頒布了「台北市違章建築處理規則」修正案，提出 「既存違建不得修繕，凡修繕優先查報拆除」，如屋頂、牆壁、梁柱等變更或修繕，但粉刷、壁紙不算在內。所以租買房屋前，一定要先了解該房屋是否為違建，保護自身權益。

➢舊有違建（老舊房屋）

台北市的舊有違建通常是指民國 52 年 12 月 31 日以前就存在的違章建築，其時間點也因各縣市發展歷史而稍有不同，例如台北市定義「民國 35 年 10 月 1 日以前及本市改制後編入的 5 個行政區（文山、南港、內湖、士林、北投）都市計畫公布前已存在的建築物」。

舊有建築也列為違建緩拆、拍照列管對象，如有危害公共安全問題，就會列為優先拆除範圍。舊有建築已存在 60 年，政府允許其在法定內修繕，例如將人字型屋頂拆建為平型屋頂（有高度限制），超出法定程度的修繕就會被查報拆除。記得要向政府申請修繕，擅自修繕比照「新違建」辦理。

所以違建一定要拆嗎？不一定！ 先根據各縣市規定的時間點判斷違規類型，案件輕微者經拍照列管，可暫時免除查報處分；新違建、危害公共安全的既存違建、舊有違建會被拆除。

此外，如果是程序瑕疵的違建，譬如未領建造執照就動工，但建物規格符合法規等情況，只要補發執照就可以免拆，後文將詳細解釋。

（2）違建拆除時間多久？違建拆除費用誰付？

➢違建拆除時間多久？

違建拆除流程主要有 4 個階段，包括 「檢舉」、「勘查」、「處分」、「執行」。以下是違建拆除程序與大致花費的時間。

• 檢舉：收到檢舉，將資料打成公文，送往主管機關，大約需要 2 至 3 天。

• 勘查：主管機關收到檢舉文件，安排勘查與事前準備事項，大約需要 10 天。

• 處分：勘查後會認定該建物是否違建，或將其移至其他單位辦理，同時開立通知書和歸檔，大約需要 10 至 14 天。

• 執行：如果是「新違建」，應立即安排拆除作業；如非「新違建」或沒有緊急性，等待拆除的時間可能會比較久。具體時間依各縣市安排為主，該違建將列入名單按順序執行。

如果你是違建所有人，收到違建認定通知書後有疑義，可交由議員幫忙協調處理。

另外，台北市在民國 109 年成立 「違建爭議處理委員會」，如北市的違建所有人對違建認定或執行拆除有爭議，可以前往北市建管處臨櫃申請、郵寄或線上等方式申請審議。

➢違建拆除費用誰付？

根據目前的法規，政府會先墊付拆除費用給廠商，再向民眾追討該費用。所以如果政府還沒編列預算或刪減預算的話，就很難執行違建拆除程序。

（1）如何檢舉違建？檢舉違建的 3 種方式一次掌握！

違章建築逐年增加，處處危及民眾安全，身為市民，檢舉違建就是在維護居民的權益。

違章建築檢舉方式有 3 種，包括書件、電話與網路。如果想要舉報違建，須要準備 「至少 1 張實況照片」 以及了解 「該違建的地址」（或大致的位置）。

照片越清楚、越多，資料越詳細，可以避免錯判致違建檢舉無效。以下介紹 3 種檢舉違建的具體方法。

違建檢舉方法 1：陳情書檢舉

寫陳情書，將陳情書與證據以信件的方式一同寄往各縣市「工程管理處」，依照一般公文處理期限辦理。

違建檢舉方法 2：電話檢舉

違建檢舉電話可撥打全國各縣市市民專線 1999，或致電各縣市負責處理違建的主管機關，具體資訊可參考內政部營建署官網所製表格。電話檢舉分為「施工中案件」與「一般案件」，施工中案件會在 3 日內到現場勘查，一般案件會在 15 日內勘查。

違建檢舉方法 3：線上檢舉

目前內政部營建署網站只受理「新違建」的線上檢舉。前往內政部營建署「新違章建築立即處理資訊網」，登入自然人憑證，將照片、違建位置等證據上傳，即可送出檢舉申請。

違建檢舉流程如上述流程表所示，案件受理後就會進入違建拆除程序，依照前文提及的違建拆除流程進行作業。

（2）檢舉違建可以拿到檢舉違建獎金嗎？

目前檢舉違建已經沒有任何檢舉獎金了，但違建存在極大的安全隱患是不可否認的事實。 如果發現違章建築有安全疑慮或違法情況，還是鼓勵大家勇於檢舉，不要因為沒有檢舉獎金就不再檢舉違建。

（3）不想洩漏個資，如何匿名檢舉違建？

發現違章建築時，可以用電話檢舉的方式匿名檢舉違建；但為了避免惡意檢舉，目前多為實名檢舉。

想要違建檢舉匿名處理，一方面可能是擔心舉報鄰居，日後見面尷尬，另一方面可能是擔心個資外洩、被有心人士利用。

須要注意，雖然實名檢舉遵循「保密性原則」，被檢舉方並不會知道你的名字和資訊，但保險起見，建議請律師、專業人士或不相關人士代為處理，避免個人資料走漏造成衝突或衍生其他麻煩。

如果在違建檢舉時有相關疑問或憂慮，歡迎加 LINE 免費諮詢，法律 FOLLOW ME 為大家提供專業的法律幫助。

5. 違建有機會合法嗎？違建申請合法的條件、方式看這邊！

違章建築並不會因為年代久遠就變成合法建築！如果有人告訴你某個違建「過了很多年都沒事」、「不會有違建問題」等將違建合法化的說辭，請一定記得 「並不存在合法違建」！

所以違建一定沒辦法變合法建築嗎？其實只有 1 種符合「違建就地合法」的情況，就是程序瑕疵的違建，補辦建照就能申請合法。

程序瑕疵的違建，即原本容積率、建蔽率都符合法規的增建或建案，在尚未核發建照的情況下就動工的違章建築，只要即時補辦建照就能夠將違建申請合法。注意，延緩拆除、拍照列管並不代表合法。

此外，根據經濟部「工廠管理輔導法」、「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」規定，若農地違章工廠能夠取得特定工廠登記，違建所有人可以透過設置太陽能光電板、劃設隔離綠帶、繳納回饋金等方式讓低污染的農舍違建就地合法。該法案將適用於約 6,000 家農地工廠，不過目前實務上仍存在爭議。

一般的違建情況，主要依據 「建築法」 與 「違章建築處理辦法」，如果是案件輕微的遮雨棚、鐵窗、天線、花架，不用過於擔心；如果是頂樓加蓋、陽台外推、防火巷加蓋，就須要注意安全問題，不要因為一時貪心違建，反而讓自己陷入更麻煩、更危險的境地。

6. 擔心住到違章建築？3 種違章建築查詢辦法報你知！

擔心現在居住或未來租買的是違章建築，日後可能隨時會被舉報拆除，有哪些方法可以幫忙辨認呢？以下是查詢違建的 3 種辦法，供大家參考。

違章建築查詢方法 1：上網查詢

上網搜尋各縣市政府的違章建築查詢系統，目前多以 「新違建」 為主。違章建築查詢名單裡會詳細說明違章建築的地址、日期與過程，即便沒有查報文號，只要能輸入大致地址，就可以查詢到附近住宅的違建情況。

違章建築查詢方法 2：查看不動產說明書

請房仲業提供該建物的不動產說明書，上面會記載前屋主對房屋的違建、增建情形，其中的平面圖也會標示增建的部分。

違章建築查詢方法 3：現場比對

持「使用執照」與「建物測量成果圖」至現場進行比對，如果現場有圖中沒有的建物，就很有可能是違建。「使用執照」可以上網查詢，「建物測量成果圖」則須要到地政事務所申請。

在現場觀看屋況時，可以重點關注外表有無加蓋、有無鐵皮，再多加留意例如防火巷、頂樓、遮雨棚等幾種常見違建情況。

如果有違建疑慮，歡迎加 LINE 與我們聯絡，法律 FOLLOW ME 為大家提供免費諮詢服務，即時維護您的權益。