轉手後的凶宅還是凶宅嗎？律師解密法律背後的真相

1. 對於「凶宅」的定義感到好奇嗎？讓我們為你解惑！

在台灣，購屋對許多人來說是人生中的一大里程碑，但在這個過程中，「凶宅」這個詞彙往往引起購買者的疑慮和關注。究竟什麼是凶宅？法律上對於凶宅的定義又是如何？雖然內政部曾對此提供解釋，但在法律實務上，這個概念仍然充滿爭議和模糊地帶。為了釐清這個重要的議題，我們將深入探討凶宅的法律定義，以及內政部函釋中所涉及的相關內容，協助你在購屋決策時做出更明智的選擇。

（1）內政部如何闡釋「凶宅」

在台灣，「凶宅」的法律定義一直存在一些模糊地帶。依據內政部發布的《不動產說明書應記載及不得記載事項》，如果建物的專有部分在賣方持有期間曾經發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件，必須在不動產說明書中如實記載。這項規定基本上確立了凶宅的範圍。

值得注意的是，若有人在家中自然死亡，例如猝死或因病去世，即使遺體在一段時間後才被發現，也因為不符合上述非自然死亡要件，該房屋也不會被視為凶宅，因此無需在說明書中特別註明。

此外，為了進一步明確凶宅的認定標準，內政部於2008年7月發布了函釋，根據內授中辦字第0970048190號函釋，若有人從20樓的A戶跳樓，遺體落在2樓A戶的陽台上，則20樓A戶（自殺行為發生地）和2樓A戶（遺體所在處）都被視為凶宅。然而，20樓B戶、2樓B戶以及介於20樓與2樓之間的其他樓層，則不在凶宅的範圍內。

（2）法院對何謂「凶宅」的見解

內政部對於「凶宅」有其明確的解釋，但在司法實務中，法院的認定標準往往較為寬鬆。一個案例中，一位住戶從大樓頂樓跳下，最終身亡，其遺體落在同棟大樓2樓的露台上。該2樓住戶認為，這起自殺事件使得其房產成為凶宅，於是向死者家屬或繼承人提出賠償要求。

按照內政部的函釋，凶宅應該指發生自殺行為的頂樓，而2樓的露台屬於約定專用部分，並非個人專有部分，因此理論上不應被認定為凶宅。

不過，當事情來到法院門前，高雄地方法院則有不同的看法。法院指出，在判斷一處房屋是否應該被認定為凶宅時，應綜合考慮事件發生的具體經過、事件對房屋價值的實際影響，以及事件發生的時間長短等因素。因此，高雄地方法院最終決定2樓露台亦屬於凶宅範疇，死者家屬或繼承人必須承擔相應的賠償責任。

（3）多次易手，房子還會被定義為凶宅嗎？

在台灣房產交易中，雖然內政部的《不動產說明書應記載及不得記載事項》規定，轉手後的房屋不必標記為凶宅，但實際法律糾紛還是可能因此而生。關鍵在於，法院在處理此類案件時，會重視「事故發生的詳情」以及「事故發生至今的時長」，這些因素將直接影響法院對案件的判斷。

具體來說，法院會審查中間轉手的賣家是否知情。如果中間的賣家在不知情且善意的情況下轉賣房屋，他們通常可以免除因不動產過去的事故帶來的法律責任。然而，如果賣家知道房屋過去發生過事故並故意隱瞞這一點，那麼，當買家發現真相後，他們可以向該賣家追究法律責任，要求賠償因隱瞞真相而產生的損失。

因此，對於房產買家來說，在購買房屋時應該謹慎，特別是對於曾經頻繁轉手的房屋。如果買家在交易後發現房屋有凶宅歷史且事實被前任賣家隱瞞，他們不僅有權要求賠償，也應當採取法律行動，以維護自己的權益。

2. 不慎購入凶宅該如何應對？是否可解約或要求退款？

買到凶宅對許多人來說無疑是一個惡夢，但這並不意味著沒有解決的方法。法律上對於這類情況提供了保障，購屋者可以依據相關法律來保護自己的權利。

（1）解除買賣契約

依據民法第359條及第365條，買方在發現房屋為凶宅後應立即告知賣方，並可在發現後6個月內提出解除契約的要求。

（2）要求減價

買方若不想解除契約，可要求賣方降低房價，以補償凶宅可能帶來的潛在價值損失。

（3）請求損害賠償

若賣方在交易中故意隱瞞房屋為凶宅的事實，買方即便不選擇解除契約或要求減價，也可以直接要求損害賠償。注意，這項權利必須在交屋後15年內提出。

（4）掌握時效

解除合約和減價的要求必須在6個月內提出，賠償要求則需在15年內提出。

（5）刑事訴訟

如果賣方的隱瞞行為構成刑法上的詐欺罪，購屋者還可以選擇提起刑事訴訟，追究賣方的刑事責任。這些法律途徑都是購屋者在不幸購買到凶宅時可以考慮的選項，以保障自己的合法權益不受損害。

3. 租屋發生自殺，房東是否有權利索賠？

近年來，租屋市場偶爾傳出租客自殺的事件，不僅給亡者家屬帶來深重的悲痛，同時也讓房東面臨著處理所謂「凶宅」的經濟與法律難題。當租客在租屋中自殺，不僅可能會對該房產的價值和租賃市場產生影響，還可能引起法律上的複雜爭議。對房東而言，他們可能會擔心自殺事件會讓其他潛在租客卻步，從而影響到房屋的出租情況和收益。面對這種情況，房東能否向租客的繼承人提出賠償要求成為一個值得探討的問題。

（1）租客於租屋內自殺，房東的權益如何保障？

當房客在租賃的房屋內自殺導致該處被認定為凶宅時，房東可能會面臨經濟損失。這種情形下，依據民法第184條第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

因此，在房客自殺事件中，若房東證明該行為導致房屋價值降低或租賃市場受影響，房客的繼承人可能需負起賠償責任。這種賠償責任涉及評估自殺行為是否具有可歸責的過失，以及是否真正對房東造成經濟上的損害。

房東在進行賠償申請時應當提供相關證據，證明房屋因此事件受到的具體損失，包括房屋價值的實際下降及租金收入的損失。此類案件的處理需要仔細考量法律條文並結合案件具體情況，以確保各方的合法權益得到妥善處理。

（2）房東可依民法向租客之繼承人在遺產範圍內要求損害賠償

當租客A在租住房東B的房屋內自行結束生命，跳樓自殺導致該房屋被標記為凶宅，此事件對房屋的價值和出租市場產生了負面影響。在這樣的背景下，該物業可能變得難以再出租或出售，因為潛在的租客或買家會因為房屋的凶宅歷史避而遠之。

因此，如果房東B遭受了經濟損失，根據法律規定，他可以尋求從A租客的繼承人（如A的子女）那裡獲得賠償。此賠償旨在彌補因房屋成為凶宅而導致的財產價值損失。

（3）房東求償的4個關鍵步驟

凶宅的出現往往會對房價造成顯著的負面影響，這使得許多房東會考慮透過法律途徑尋求賠償。雖然法院對於凶宅賠償案件的判決存在不一致性，但大部分房東仍願意嘗試爭取應有的權益。以下是房東在提起訴訟求償時需遵循的4個步驟：

法律諮詢

由於涉及凶宅的法律界定和求償可能性存在諸多不確定性，事前與專業律師進行深入諮詢至關重要。律師可以根據具體案例提供法律意見和策略，幫助房東明確訴訟方向。

整理事證

明確事實真相是訴訟中的關鍵。需要確定房客死亡的具體原因，這通常需要法醫或相關司法機構的官方報告。此外，收集與房客交流的紀錄、租金繳交狀況等證據也是必須的，這有助於證明房客當時的精神狀態和其他重要事實。

進行鑑價

要確定事故對房屋價值造成的具體損害，一般需要聘請專業的房地產鑑價師來評估事故前後的價格差異，並出具鑑價報告。

提出訴訟

將收集到的所有證據整理成書面資料，正式起草訴狀，並將房客繼承人列為被告，在房屋所在地的法院提起訴訟，正式開始法律程序。

透過這些謹慎的步驟，房東可以有系統地爭取自己因凶宅事件所遭受的損失。在專業律師的協助下，即使面臨法律上的不確定性和挑戰，也能提高獲得賠償的可能性。

4. 凶宅資訊去哪查？凶宅網和房仲的資訊不可或缺

對於許多人來說，了解和識別凶宅是購屋過程中一個重要的考量因素。雖然目前政府尚未提供專門的凶宅查詢服務，民間卻已經有一些解決方案，例如「台灣凶宅網」提供了基本的凶宅資訊查詢服務，幫助人們在購房前進行必要的背景調查。

「台灣凶宅網」主要為一個論壇平台，民眾可以在這裡交流關於凶宅的各種資訊和個人經歷。該平台依賴於網友的即時分享，提供關於各地凶宅的最新消息和討論。

購房者也可以直接向房仲業者詢問，以確保所購房屋的歷史背景，避免不知不覺中買進凶宅。透過這些多元的查詢工具和方法，民眾可以更加安心地選擇未來的家園

（1）其他確認凶宅的方法

當你在市場上尋找理想的房屋時，確保你的未來住所沒有不幸的歷史是非常重要的。為了幫助你避免購買到所謂的「凶宅」，以下我們整理了三個觀察點，用以識別潛在的凶宅。這些特徵並不保證房屋一定是凶宅，但如果發現以下任何一點，建議你在交易前進行深入調查。

• 異常的交易價格波動
  如果在查閱實價登錄時發現房屋過去的交易記錄中存在不尋常的價格落差，這可能是一個警訊。這類價格的劇烈變動可能暗示該房產曾經發生過某些事件。你可以利用相關房產網站查詢該房屋的歷史成交價，並試著了解造成價格波動的原因。

• 房屋頻繁出租
  一個常見的現象是，凶宅的屋主通常不會選擇自住，而是傾向於出租來「洗白」房屋歷史，因為有人住了以後就會較容易脫手。如果你發現房屋的前一個或多個擁有者僅將其用作出租，尤其是短期出租，這可能意味著該房屋有潛在的問題。

• 交易中的非屋主談價
  當你發現與你談價的人並非房屋所有權人，且與屋主沒有任何親戚關係或者對房屋狀況知之甚少時，需提高警覺。這種情況下，進行交易的可能是所謂的「人頭戶」，他們可能只是作為交易的面孔，而不是真正的房屋所有者。

如果你考慮的房子出現以上任何一個特徵，強烈建議你與鄰居或多個房仲業者多方打聽，以獲得更全面的房屋情報。深入了解房屋的背景，可以避免未來可能的遺憾和經濟損失。

以上是關於凶宅的相關資訊，如果對於凶宅等還有其他疑慮，或是想了解更多法律相關知識，都歡迎點擊下方免費諮詢按鈕！