不動產糾紛要找律師嗎？不動產律師推薦名單和費用大整理！

1. 常見的不動產糾紛有哪些？

不動產糾紛包括了多種情形，如中古房屋的交易、法拍屋的競購、預售屋的買賣，還有室內裝修、共有物的分割問題。此外，針對老舊建築的翻新、都市更新引發的爭議也都是常見的不動產糾紛。

此外，針對老舊建築的翻新、都市更新引發的爭議也都是常見的不動產糾紛。與此同時，房產所有權的移轉、抵押權的塗銷等行為也屬於不動產糾紛的範疇。

總而言之，不動產相關的糾紛往往都牽涉龐大的金額且情況複雜，因此專業的不動產律師可以提供的服務非常重要！

根據內政部不動產資訊平台統計，不動產市場的消費糾紛案件中，常見的糾紛類型有「不動產漏水問題、「施工瑕疵」、「交屋遲延」、「終止委售或買賣契約」以及「仲介商服務報酬爭議」。

（1）房仲服務費爭議（訂金返還、斡旋金轉定金）

在房地產交易中，仲介商通常涉及一些關鍵的費用問題，其中包括「斡旋金」和「仲介服務費」兩大類。

斡旋金是表示買方對購買房產的認真意圖的一種費用，通常的市場慣例金額約為10萬元。這筆金錢如果在交易成功後，會自動轉為訂金；如果交易未能成立，則應全額退還給買方。然而，交易過程中如果仲介未能按協議退還斡旋金，這常常成為引起糾紛的原因。

至於仲介服務費，根據內政部的《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，報酬總額不得超過交易總額的6%，目前的行業慣例，多數仲介向賣方收取約4%的服務費，而向買方收取的則在1%至2%之間，又稱買2賣4。

在實際操作中，關於服務報酬的收取是否合理，買賣雙方常有不同看法。因此，為避免日後發生不必要的爭議，雙方在簽訂房地產交易合約前，應共同明確這些費用的細節和比例，達成共識後再進行交易，這樣可以有效預防和減少交易過程中的矛盾和摩擦。

（2）預售屋交屋遲延

如果建商興建的預售屋超過完工期限但未完工而延後交屋，建商應支付消費者遲延利息。根據預售屋買賣定型化契約應記載事項第12點第1款規定，買賣雙方在簽訂契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商能如期完成興建，讓買方能順利辦理產權過戶與交屋入住，如果建案超過完工期限三個月仍未取得使用執照，買方有權解除契約。此時，賣方應將買方已繳的房地價款退還，並支付違約金作為賠償。

消費者如遇延遲完工的履約爭議，可向縣市政府的消費者服務中心或消保官申訴處理。同時，建商應確實履行契約，若未能如期完工，應支付遲延利息予買方。縣市政府有權根據消費者保護法第36條規定要求建商限期改善，未改善者可依同法第58條規定處以最高新台幣150萬元罰鍰。

（3）不動產漏水問題

在台灣，房屋漏水問題普遍存在，特別是在中古屋市場中更為常見。有時候，在購屋過程中，即使在仔細查看房屋和研究不動產說明後，某些漏水問題仍可能未被發現，而這些問題往往在交屋後才逐漸顯現。

當遇到漏水問題想要向賣方索賠時，買方需要提供充分證據證明這些漏水狀況是在購買前就存在，並且賣方未有進行告知。這類證據的收集通常包括損壞的具體位置、損壞的程度及可能的起因等。

若漏水是由於其他住戶造成，例如樓上的住戶，解決問題的第一步應是嘗試與對方或大樓管委會進行協商。如果協商無果，則可以聘請專業的抓漏公司來進行詳細評估。在必要時，這些技術報告和專家的意見也可作為向法院提出訴訟的證據。

因此，面對漏水問題，購屋者應該採取主動和謹慎的態度，確保在購買過程中盡可能揭露所有潛在問題，並在問題發生後能有效地收集證據並採取相應的法律行動。這樣的做法不僅有助於及時解決問題，也能保障自己的合法權益不受侵害。

（4）施工瑕疵

在不動產購置過程中，施工瑕疵常常是買家所擔心的問題之一。這些瑕疵範圍從較大型的問題，如強化玻璃自爆或磁磚脫落，這些情況有時可能會導致安全隱患；到較小的問題，如磁磚表面的汙點等。為了降低購買時的風險，建議買家在做出購買決定前，應該與房仲取得該房產的平面圖，並在現場親自檢查每一處細節，包括內部裝潢和水電設施等是否存在問題。

如果在簽約前發現了問題，買家應立即通知房仲或建商進行必要的修正，並安排再次看屋以確保所有問題都已解決。若是在簽約後才發現問題，買家則可依據民法第365條的規定，要求解約或降低購買價格。

（5）終止委售或買賣契約

在房地產買賣過程中，契約遵守問題經常導致買賣雙方產生糾紛。這些問題可能包括買方突然決定取消購買，或賣方在仲介的協助下試圖改變銷售策略，如縮短銷售期限或提高房價，進而導致需修改原有契約。

這些糾紛的共同特點是，在簽約後出現實際條件與預期不符的情況，雙方因而想要解除契約或尋求賠償。然而，一旦契約簽定，除非通過法律程序，否則難以進行調整。這常常導致需要法院介入，由專業律師來處理相關法律事宜。

因此，為了避免此類問題，建議在簽訂任何房地產交易契約前，潛在買家和賣家都應詳細審查契約條款及房屋狀態，確保所有細節都符合雙方的期望和需求。透過這種方法可以在交易過程中降低不必要的風險和未來可能出現的法律糾紛。

2. 其他不動產常見問題

不動產議題涵蓋範圍廣泛，本文最後再介紹幾項較為常見的問題，您可能會在日常生活或投資過程中遇到：

（1）土地分割

購入土地後，若與他人共有，您可能會考慮進行土地分割。這是一個實用的選擇，可明確界定每個共有人的具體權益，便於將來進行土地的貸款、買賣或其他商業用途。透過不動產律師的協助，土地分割過程可以更加順利且合法有效。

（2）不動產投資信託（REITs）

隨著投資風潮的興起，不動產投資信託成為了許多人選擇的一種投資工具。這種方式通過證券化不動產來吸引投資者。雖然不動產投資信託可能提供高收益，但其風險相對於傳統股票來說也較高，因此投資前應進行周密的風險評估和資金分配。如有疑慮，諮詢專業的不動產律師是個不錯的選擇，以確保投資決策的合理性。

（3）拆屋還地問題

談到「拆屋還地」，這通常發生在個人未經許可即在他人土地上建造房屋的情形。這種情況看似明顯的侵權，但實際上，許多因土地被佔用而起訴的案件最終判決往往受到法院對案件的具體評估影響，並非所有案件都能贏得訴訟。

這些是在不動產領域中常見的幾個重要議題。面對這些問題，尋求專業律師的幫助不僅可以保護您的權益，還可以為您的不動產交易或投資提供堅實的法律支持。

3. 不動產律師推薦名單

1. 黃柏榮律師（台北）

• 定恆法律事務所
• 臺北市大安區忠孝東路三段136號9樓之1

黃柏榮律師擁有豐富的辦案經驗，執業專長包含不動產問題處理，如房地買賣糾紛、合建規劃、拆屋還地、共有物處分、建物結構瑕疵、公寓大廈社區管理等，執業迄今經手法律服務案件，價值已超過50億。

2. 匡伯騰律師（新北）

• 匡正國際法律事務所
• 新北市新莊區新北大道四段179號18樓之3

匡伯騰律師民國101年考取律師資格後，仍繼續於公家單位服務，直到106年成為執業律師。自執業起先於昪正國際法律事務所擔任合署律師，並於110年自行開立匡正國際法律事務所，與建築顧問及室內設計師合作，另外增加不動產爭議或修繕爭議服務，同時並擔任數家建設公司、營造廠、建築師事務所及自主更新會之法律顧問，為客戶處理各類訴訟或非訟之法律問題。

3. 陳宏毅律師（台中）

• 謙理法律地政聯合事務所
• 臺中市西區五權路1-67號9樓之1

陳宏毅律師執業已逾十年，以親切且易於接近的方式，站在當事人立場上，耐心聆聽並協助當事人制定訴訟策略，致力於為客戶排解糾紛，爭取最佳利益。

4. 江鎬佑律師（台南）

• 祥業法律事務所
• 台南市中西區西門路二段389號6樓

江鎬佑律師深耕台南，專業領域著重於刑事犯罪辯護及公司經營、家族複合性法律問題三大項領域。

5. 李慧盈律師（高雄）

• 上善律師事務所
• 高雄市前金區中正四路235號14樓之1

李慧盈律師已執業十餘年，不論在民事、刑事或家事等訴訟程序及非訟程序均經驗充足。李律師對當事人具有耐心及同理心，能傾聽當事人之心聲及需求，擅長擬定訴訟策略，為當事人爭取判決的最佳結果，或是與對造洽談和解，使當事人遭訟累之風險降低，以解決當事人之紛爭。

4. 不動產律師收費標準和服務項目

（1）不動產律師收費標準

不動產糾紛時，此類案件通常屬於民事範疇，相關的律師費用通常分為2大類：

1. 撰寫法律文件的費用
2. 律師出庭代理的費用

對於第一類費用，根據案件的複雜程度及所需撰寫的文件多少，律師通常會按小時收費，費率大致在每小時2,000至8,000元新台幣之間。

至於出庭費用，則可能根據每次出庭的時間長短（鐘點計費）或按照案件所在審級（如一審、二審）來定價，不同律師根據其經驗和專業水平，收取的費用也會有所差異。

（2）不動產律師服務項目

在不動產法律服務方面，律師的職能遠不止於代理訴訟。具體來說，不動產律師能提供包括但不限於以下幾種服務：

案件分析

深入研究案件具體情況，擬定符合客戶利益的協商策略和處理方法。

法律建議

依據現行法律規定，提供專業建議，協助客戶作出有利的決策。

代表協商

代表客戶與對方進行協商談判，力求達成雙方都可接受的協議。

合約審核

事前撰擬及審查涉及不動產的各類合約、契約或協議，確保法律文書的完整性與正確性。

都市更新建議

提供都市更新項目的法律諮詢，並協助撰擬相關協議。

存證信函撰寫

為客戶撰寫存證信函或律師函，有效保存證據，有助於法律程序。

房產爭議與土地徵收法律服務

針對房屋及其他不動產相關爭議提供專業法律諮詢，包括土地徵收的相關問題。

以上就是有關不動產律師的相關資訊，如果對於不動產律師問題還有疑慮，或是想了解更多法律相關知識，都歡迎點擊下方免費諮詢按鈕！