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租約公證是必要的嗎?律師:兼顧雙方保障的選擇
租約有必要公證嗎?租約公證有什麼優缺點?租約公證有哪些流程要跑?要多少錢?本文中律師將為您提供全面的指南,從租約公證的基本概念講起,逐步解析每個必要的步驟和考量,以確保您的權益得到最大的保障。
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2024-07-11 更新
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鍾欣紘 律師
內容認證
1. 租約都要公證嗎?租約公證有什麼法律效力?
在租房市場上,租屋糾紛層出不窮,從「假房東詐騙」到「租客破壞房產」的新聞經常出現,如何有效保護自己的合法權益成為每位房東和租客必須面對的課題。?接下來將帶大家認識租約公證,一種保護房東和租客雙方權益的法律工具。
(1)什麼是租約公證?
在當今租賃市場中,房屋租約公證是一項非常實用的法律服務,主要是將租約文件提交至法院或公證人處進行正式的公證。無論是房東還是租客,一旦租約經過公證,就能在租賃過程中遇到的各種爭議,如租客過期不搬或房東拒絕退還押金等問題上,公證的租約能夠提供一種直接進行強制執行的便捷途徑,無需經歷長時間的訴訟程序。
根據《公證法》第13條的規定,有4種情況下的公證書可以作為「執行名義」直接聲請強制執行:
- 以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
- 以給付特定之動產為標的者。
- 租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
- 租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
透過租約公證,房屋租賃相關的法律問題可以更迅速、有效地獲得解決,避免了繁瑣的法律訴訟過程,從而大幅降低糾紛解決的複雜度和時間成本。因此,不論是房東還是租客,了解和利用租約公證的優勢,都是保護自己權益的明智選擇。
(2)租約公證有什麼法律效力?
當租約經過公證並明確包含了強制執行的條款時,這意味著在特定情況下,如房客拒絕歸還房屋,房東可以直接向法院聲請強制執行,而無需經過漫長的訴訟過程。
眾所周知,訴訟過程通常既耗時又昂貴,尤其是在較為複雜的案件中,可能耗時數年。因此,通過對租約進行公證,不僅能夠增強租賃雙方的法律保護,同時也能大幅節省在發生糾紛時可能需要的時間和經濟成本。
透過這種方式,租約經過公證後便具有了執行名義,這為處理租賃中可能出現的問題提供了一個快速且有效的解決途徑。這不僅使房東在面對不合作的房客時能夠迅速行動,也保障了租客的權益,使得雙方在租賃關係中都感到更加安心。
(3)租約一定要公證嗎?
實際上,並非所有租約都需要公證。只要租賃雙方對契約內容達成一致,該租約便具有法律效力。然而,如果租約內含 有違反法律規定的條款,例如夏月電費超過台電公司所定當月用電量最高級距之每度金額,那麼該條款將會無效。
2. 租約公證有什麼優缺點?
(1)租約公證的優點
避免訴訟成本,省時省錢
租約公證的一大好處是它可以作為事前的存證,如果在公證時有約定附加強制執行條款,當發生租賃糾紛時,例如租客拒絕搬出,公證租約允許房東直接向法院聲請強制執行,無需進行漫長的訴訟過程。這不僅節省了時間,而且大大減少了訴訟費用,為租賃雙方節省了不少開支。
保障長期租賃權益
對於長期租約,特別是超過5年或是不定期租約,公證還保護了租客的持續居住權,即使房產被賣出。根據「買賣不破租賃」的原則,即使房屋所有權人發生變更,租客的居住權益也不受影響。
補充說明不定期租約的3種情況:
- 租約簽訂初期雙方沒有明確約定租期期限。
- 根據民法第422條的規定,任何超過1年且未以書面形式確立的不動產租賃契約,也將自動被劃分為不定期租賃。
- 當租賃契約到期後,如果承租人繼續使用並持續付租金而出租人未表達反對意見。
租客獲得額外保護
公證過程中,房東必須提供房屋權狀和稅單等證明,租客因此能確認房東的所有權。這避免了租客一時疏忽與未擁有出租房屋權利的「假房東」簽約的風險。
租約條款的合法性得到專業評估
公證過程中,由於有專業公證人的介入,租戶或房東可以向公證人諮詢有關租賃契約條款的合法性 。例如,公證人可以提供意見判斷關於違約金是否過高,維修責任的合理分配,火災責任的劃分,以及契約中的轉租條款等問題,從而幫助雙方預防未來可能發生的爭議。
特殊性質建築物需公證租約
對於設立在非自有土地上的特定建物,如加油站或幼兒園等,行政機關通常會要求將租賃契約進行公證,以確保這些具有特殊性質的建物不因租賃問題而影響其運作或存續。此外,在進行公司登記時,相關行政部門也可能會要求提供經過公證的租賃契約,以符合法規要求。這些措施確保了交易的透明度和法律的嚴謹性,有助於維持秩序與公信力。
(2)租約公證有什麼可能的缺點?
儘管租約公證提供了許多好處,但它的強制執行效果也還是有侷限。例如,如果租客因租金未付而房東想終止租約,而租期尚未結束,房東不能僅憑公證租約要求租客搬離,還是需要透過訴訟。 另外,即使租約經過公證,但如果有涉及違約金的爭議,單憑公證租約並不能直接強制執行,仍然必須透過法律途徑提起訴訟。
3. 租約公證要多少錢?應該由誰出?
當租賃關係中的雙方決定進行租約公證,一個常見的問題就是公證將涉及多少費用,以及這些費用該由誰來承擔。接下來,我們將一探究竟,提供您需要的所有資訊,讓您能清楚地了解到公證費用的計算和費用分擔方法。
(1)租約公證費用算法
計算房屋租約公證費用時,有兩個主要的計算基礎可供選擇:
- 總租金+押金。
- 房屋的課稅現值+押金。
根據這兩個數值,應選取較高者來確定應繳納的公證費用。以下提供一份詳細的公證費用標準表(如附加強制執行之條款者,加收1/2):
- 20萬元以下,公證費用為1,000元。
- 20萬元至50萬元之間,公證費用為2,000元。
- 50萬元至100萬元之間,公證費用為3,000元。
- 100萬元至200萬元之間,公證費用為4,000元。
- 200萬元至500萬元之間,公證費用為5,000元。
- 500萬元至1,000萬元之間,公證費用為6,000元。
- 1,000萬元至5,000萬元之間,超過1,000萬元的部分,每增加1,000萬元需額外支付2,000元。
- 超過5,000萬元,每增加1,000萬元需額外支付1,000元。
以實際案例為例:假設某人在台北市租賃一間房屋,租期為3年,每月租金為1.5萬元,押金為3萬元,並且該房屋的課稅現值為40萬元。按第一種計算方式,總租金(1.5萬元 × 36個月)+押金(3萬元)=57萬元;按第二種計算方式,房屋課稅值(40萬元)+押金(3萬元)=43萬元。因此,應以較高的57萬元作為計算基準,而根據費用表,57萬元的公證費用為3,000元。
(2)租約公證費用是由房東還是房客承擔?
通常,負責發起公證聲請的一方將需要支付相應的費用,但還是可以由雙方協議來決定由誰出或是一起分擔。
4. 租約公證的流程及 必備文件有哪些?
(1)公證租約需準備哪些資料?
在進行租約公證時,依據您是房東還是房客,需要準備的文件會有所不同,以下整理了各自需要的文件列表,方便您依照自己的角色快速查找並準備相應的資料。
房東需要準備的文件
自然人房東:
- 身分證正本
- 個人印章
- 租賃契約(至少準備3份)
- 最新一期房屋稅單
- 房屋所有權狀
法人房東:
- 公司設立(變更)登記事項表
- 營利事業登記證(影本亦可)
- 負責人的身分證正本
- 公司及負責人代表印章
若房東無法親自前往,也可以委託代理人,代理人則需額外準備:
- 房東印鑑章
- 房東印鑑證明
- 代理人的身分證正本
- 代理人的印章
- 房東的委託書
房客需要準備的文件
自然人房客:
- 身分證正本
- 個人印章
法人房客:
- 公司設立(變更)登記事項表
- 營利事業登記證(影本亦可)
- 負責人的身分證正本
- 公司及負責人印章
若房客無法親自前往,可委託代理人,代理人則需額外準備:
- 房客印鑑章
- 房客印鑑證明
- 代理人的身分證正本
- 代理人的印章
- 房客的委託書
取得公證請求書
前往您所在地的地方法院或民間公證人辦公室,購買一份公證請求書。這份請求書的費用通常是新台幣2元。
填寫請求書
在填寫公證請求書時,重點需注意填寫「約定逕定強制執行」的部分,並清楚標明需要強制執行的具體事項。
提交公證
將填寫完畢的公證請求書和租約一起,於法院公證處的工作時間內提交。公證人會審核租賃雙方的身份證明文件,包括房東的稅單和產權證明,核對無誤後即可進行公證。
支付公證費用、完成公證
繳納相應的公證費用後會拿到一份收據,帶著收據返回公證人處,租約將被蓋上法院關防及公證人名章,至此,公證程序便告一段落。整個過程通常需要約1小時完成。
另外,根據《公證法》第80條的規定,如果公證人認為有必要親自前往物業進行實地考察,則整個公證程序可能會需要更長的時間。這是為了確保所有登記資料的準確性,保障租賃雙方的法律權益。
5. 租屋公證常見問答統整
(1)公證過的租約可以提前終止契約嗎?
當租客因特定理由(如出國留學或被調派至其他城市)需要提前結束租約時,公證租約是可以提前終止。在這種情況下,租客通常只需要與房東協商解約並支付相應的違約金,這一過程無需進行額外的法院公證。
但是為了避免未來可能會出現的舉證困難問題,以及確保房東不會因為租賃終止而多繳納所得稅,租賃雙方可共同前往公證處辦理租約終止的公證或認證。
辦理公證終止租賃契約時,需準備以下文件:
- 原房屋租賃契約的公證書。
- 公(認)證請求書。
- 終止租賃的契約書3份。
- 雙方的身分證和印章。
- 若涉及公司或商號,需帶公司設立(或變更)登記表。
- 法人登記證的正影本。
- 公司或法人的公章。
若聲請人無法親自到場,也可委託他人代辦。但公證人若認為有必要,可能會要求聲請人本人到場。這樣的程序不僅正式,還有助於確保雙方的權益受到保障。
(2)續約未進行公證,其公證效力是否依然有效?
公證的保護僅適用於租約所述的具體條款,一旦租約期滿,該保障不會自動延續到續約合約中。因此,當進行續約時,必須重新進行一次公證,以確保租賃雙方的權益繼續得到法律的保障。
以上就是有關租約公證的相關資訊,如果對於租約公證問題還有疑慮,或是想了解更多法律相關知識,都歡迎點擊免費諮詢按鈕!
參考法條與資料
- 民法 第422條
- 公證法 第13條
- 公證法 第80條
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