租屋時公證租約是必要的嗎？律師：兼顧雙方保障的選擇

1. 租約都要公證嗎？租約公證有什麼法律效力？

在租房市場上，租屋糾紛層出不窮，從「假房東詐騙」到「租客破壞房產」的新聞經常出現，如何有效保護自己的合法權益成為每位房東和租客必須面對的課題。？接下來將帶大家認識租約公證，一種保護房東和租客雙方權益的法律工具。

（1）什麼是租約公證？

在當今租賃市場中，房屋租約公證是一項非常實用的法律服務，主要是將租約文件提交至法院或公證人處進行正式的公證。無論是房東還是租客，一旦租約經過公證，就能在租賃過程中遇到的各種爭議，如租客過期不搬或房東拒絕退還押金等問題上，公證的租約能夠提供一種直接進行強制執行的便捷途徑，無需經歷長時間的訴訟程序。

根據《公證法》第13條的規定，有4種情況下的公證書可以作為「執行名義」直接聲請強制執行：

1. 以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
2. 以給付特定之動產為標的者。
3. 租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
4. 租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。

透過租約公證，房屋租賃相關的法律問題可以更迅速、有效地獲得解決，避免了繁瑣的法律訴訟過程，從而大幅降低糾紛解決的複雜度和時間成本。因此，不論是房東還是租客，了解和利用租約公證的優勢，都是保護自己權益的明智選擇。

（2）租約公證有什麼法律效力？

當租約經過公證並明確包含了強制執行的條款時，這意味著在特定情況下，如房客拒絕歸還房屋，房東可以直接向法院聲請強制執行，而無需經過漫長的訴訟過程。

眾所周知，訴訟過程通常既耗時又昂貴，尤其是在較為複雜的案件中，可能耗時數年。因此，通過對租約進行公證，不僅能夠增強租賃雙方的法律保護，同時也能大幅節省在發生糾紛時可能需要的時間和經濟成本。

透過這種方式，租約經過公證後便具有了執行名義，這為處理租賃中可能出現的問題提供了一個快速且有效的解決途徑。這不僅使房東在面對不合作的房客時能夠迅速行動，也保障了租客的權益，使得雙方在租賃關係中都感到更加安心。

（3）租約一定要公證嗎？

實際上，並非所有租約都需要公證。只要租賃雙方對契約內容達成一致，該租約便具有法律效力。然而，如果租約內含有違反法律規定的條款，例如夏月電費超過台電公司所定當月用電量最高級距之每度金額，那麼該條款將會無效。

2. 租約公證有什麼優缺點？

（1）租約公證的優點

避免訴訟成本，省時省錢

租約公證的一大好處是它可以作為事前的存證，如果在公證時有約定附加強制執行條款，當發生租賃糾紛時，例如租客拒絕搬出，公證租約允許房東直接向法院聲請強制執行，無需進行漫長的訴訟過程。這不僅節省了時間，而且大大減少了訴訟費用，為租賃雙方節省了不少開支。

保障長期租賃權益

對於長期租約，特別是超過5年或是不定期租約，公證還保護了租客的持續居住權，即使房產被賣出。根據「買賣不破租賃」的原則，即使房屋所有權人發生變更，租客的居住權益也不受影響。

補充說明不定期租約的3種情況：

• 租約簽訂初期雙方沒有明確約定租期期限。
• 根據民法第422條的規定，任何超過1年且未以書面形式確立的不動產租賃契約，也將自動被劃分為不定期租賃。
• 當租賃契約到期後，如果承租人繼續使用並持續付租金而出租人未表達反對意見。

租客獲得額外保護

公證過程中，房東必須提供房屋權狀和稅單等證明，租客因此能確認房東的所有權。這避免了租客一時疏忽與未擁有出租房屋權利的「假房東」簽約的風險。

租約條款的合法性得到專業評估

公證過程中，由於有專業公證人的介入，租戶或房東可以向公證人諮詢有關租賃契約條款的合法性。例如，公證人可以提供意見判斷關於違約金是否過高，維修責任的合理分配，火災責任的劃分，以及契約中的轉租條款等問題，從而幫助雙方預防未來可能發生的爭議。

特殊性質建築物需公證租約

對於設立在非自有土地上的特定建物，如加油站或幼兒園等，行政機關通常會要求將租賃契約進行公證，以確保這些具有特殊性質的建物不因租賃問題而影響其運作或存續。此外，在進行公司登記時，相關行政部門也可能會要求提供經過公證的租賃契約，以符合法規要求。這些措施確保了交易的透明度和法律的嚴謹性，有助於維持秩序與公信力。

（2）租約公證有什麼可能的缺點？

儘管租約公證提供了許多好處，但它的強制執行效果也還是有侷限。例如，如果租客因租金未付而房東想終止租約，而租期尚未結束，房東不能僅憑公證租約要求租客搬離，還是需要透過訴訟。 另外，即使租約經過公證，但如果有涉及違約金的爭議，單憑公證租約並不能直接強制執行，仍然必須透過法律途徑提起訴訟。

3. 租約公證要多少錢？應該由誰出？

當租賃關係中的雙方決定進行租約公證，一個常見的問題就是公證將涉及多少費用，以及這些費用該由誰來承擔。接下來，我們將一探究竟，提供您需要的所有資訊，讓您能清楚地了解到公證費用的計算和費用分擔方法。

（1）租約公證費用算法

計算房屋租約公證費用時，有兩個主要的計算基礎可供選擇：

• 總租金+押金。
• 房屋的課稅現值+押金。

根據這兩個數值，應選取較高者來確定應繳納的公證費用。以下提供一份詳細的公證費用標準表（如附加強制執行之條款者，加收1/2）：

• 20萬元以下，公證費用為1,000元。
• 20萬元至50萬元之間，公證費用為2,000元。
• 50萬元至100萬元之間，公證費用為3,000元。
• 100萬元至200萬元之間，公證費用為4,000元。
• 200萬元至500萬元之間，公證費用為5,000元。
• 500萬元至1,000萬元之間，公證費用為6,000元。
• 1,000萬元至5,000萬元之間，超過1,000萬元的部分，每增加1,000萬元需額外支付2,000元。
• 超過5,000萬元，每增加1,000萬元需額外支付1,000元。

以實際案例為例：假設某人在台北市租賃一間房屋，租期為3年，每月租金為1.5萬元，押金為3萬元，並且該房屋的課稅現值為40萬元。按第一種計算方式，總租金（1.5萬元 × 36個月）+押金（3萬元）＝57萬元；按第二種計算方式，房屋課稅值（40萬元）+押金（3萬元）＝43萬元。因此，應以較高的57萬元作為計算基準，而根據費用表，57萬元的公證費用為3,000元。

（2）租約公證費用是由房東還是房客承擔？

通常，負責發起公證聲請的一方將需要支付相應的費用，但還是可以由雙方協議來決定由誰出或是一起分擔。

4. 租約公證的流程及必備文件有哪些？

（1）公證租約需準備哪些資料？

在進行租約公證時，依據您是房東還是房客，需要準備的文件會有所不同，以下整理了各自需要的文件列表，方便您依照自己的角色快速查找並準備相應的資料。

房東需要準備的文件

自然人房東：

• 身分證正本
• 個人印章
• 租賃契約（至少準備3份）
• 最新一期房屋稅單
• 房屋所有權狀

法人房東：

• 公司設立（變更）登記事項表
• 營利事業登記證（影本亦可）
• 負責人的身分證正本
• 公司及負責人代表印章

若房東無法親自前往，也可以委託代理人，代理人則需額外準備：

• 房東印鑑章
• 房東印鑑證明
• 代理人的身分證正本
• 代理人的印章
• 房東的委託書

房客需要準備的文件

自然人房客：

• 身分證正本
• 個人印章

法人房客：

• 公司設立（變更）登記事項表
• 營利事業登記證（影本亦可）
• 負責人的身分證正本
• 公司及負責人印章

若房客無法親自前往，可委託代理人，代理人則需額外準備：

• 房客印鑑章
• 房客印鑑證明
• 代理人的身分證正本
• 代理人的印章
• 房客的委託書

5. 租屋公證常見問答統整

（1）公證過的租約可以提前終止契約嗎？

當租客因特定理由（如出國留學或被調派至其他城市）需要提前結束租約時，公證租約是可以提前終止。在這種情況下，租客通常只需要與房東協商解約並支付相應的違約金，這一過程無需進行額外的法院公證。

但是為了避免未來可能會出現的舉證困難問題，以及確保房東不會因為租賃終止而多繳納所得稅，租賃雙方可共同前往公證處辦理租約終止的公證或認證。

辦理公證終止租賃契約時，需準備以下文件：

• 原房屋租賃契約的公證書。
• 公(認)證請求書。
• 終止租賃的契約書3份。
• 雙方的身分證和印章。
• 若涉及公司或商號，需帶公司設立（或變更）登記表。
• 法人登記證的正影本。
• 公司或法人的公章。

若聲請人無法親自到場，也可委託他人代辦。但公證人若認為有必要，可能會要求聲請人本人到場。這樣的程序不僅正式，還有助於確保雙方的權益受到保障。

（2）續約未進行公證，其公證效力是否依然有效？

公證的保護僅適用於租約所述的具體條款，一旦租約期滿，該保障不會自動延續到續約合約中。因此，當進行續約時，必須重新進行一次公證，以確保租賃雙方的權益繼續得到法律的保障。

以上就是有關租約公證的相關資訊，如果對於租約公證問題還有疑慮，或是想了解更多法律相關知識，都歡迎點擊免費諮詢按鈕！