公益出租人如何報稅？律師教你合法節稅攻略

1. 公益出租人的稅務基本概念

（一）什麼是公益出租人制度

根據內政部不動產資訊平台的定義，公益出租人制度是指住宅所有權人或房屋稅納稅義務人，將住宅出租給符合租屋補助申請資格的承租人，並經直轄市、縣（市）主管機關認定的房東。

這項制度的核心目的是透過民間力量，協助解決弱勢族群的居住問題，同時房東也能獲得政府提供的稅務優惠，創造雙贏局面。

（二）台灣公益出租人的資格條件

要成為公益出租人，必須符合以下資格條件：

• 出租人與房屋所有權人需為同一人
• 承租人必須領有政府租金補貼（如住宅租金補貼、身心障礙者房屋租金補貼等）
• 出租房屋需為合法建築物且用於居住用途
• 房屋需具備門牌（多間套房僅以門牌數計算優惠）

值得注意的是，公益出租人的認定可透過房東自行申請或由政府直接認定兩種方式進行。

（三）公益出租人與一般房東的稅務差異

公益出租人享有三大稅務優惠，與一般房東有明顯差異：

• 房屋稅適用自住住家用稅率1.2%（一般出租為1.5%-3.6%）
• 個人所得稅申報時，每屋每月租金收入最高15,000元免稅
• 地價稅適用自用住宅用地稅率0.2%（遠低於一般稅率）

然而，公益出租人在出售房屋時無法享受土地增值稅的自用住宅優惠稅率，這是您在決定是否申請時需要權衡的因素。

2. 公益出租人如何報稅：申報流程詳解

對於公益出租人來說，正確申報稅務不僅是義務，更是確保享受政府優惠的重要環節。了解完整的公益出租人如何報稅流程，能幫助您合法節稅並避免不必要的稅務問題。無論您是選擇包租或代管方式，掌握以下申報步驟將使您的報稅過程更加順利。

（一）申報前的文件準備

完善的文件準備是順利報稅的基礎。首先，您需要確認自己的公益出租人身份是否有效，可透過公益出租人查詢網站進行確認。其次，根據您選擇的出租方式（包租或代管），準備相對應的文件。

必備的租賃契約與收據

租賃契約是證明您公益出租人身份的重要文件，必須包含完整的租賃期間、金額及雙方資訊。此外，所有租金收入的收據或證明也需妥善保存，作為申報依據。

費用支出證明文件

收集並整理所有與出租房屋相關的支出證明，如修繕費用、管理費、保險費等收據。這些支出可在申報時列為必要費用，有效降低應稅所得。

（二）綜合所得稅申報步驟

進行綜合所得稅申報時，首先登入財政部電子申報繳稅系統，選擇「綜合所得稅結算申報」。根據您的出租方式選擇正確的所得代號：

• 包租方式：經「租屋服務事業」出租者代號為51R；經「租賃住宅服務業」出租者代號為51M
• 代管方式：經「租屋服務事業」出租者代號為74S；經「租賃住宅服務業」出租者代號為74M

填入租金收入時，系統會自動計算免稅額度（每月15,000元以下）及應稅部分。最後，上傳必要的證明文件，確認資料無誤後送出申報。

（三）常見申報錯誤與解決方法

個人所得稅申報過程中，公益出租人常見的錯誤包括選擇錯誤的所得代號、未正確計算免稅額度、漏報部分租金收入，以及未提供完整的租賃契約等。

這些報稅錯誤可能導致稅務優惠無法順利適用，甚至引發稅務稽查。若發現申報問題，應立即向稅務機關申請更正，提供正確資料和說明。

若被稅務機關查到未誠實申報，除了補稅外，還可能面臨稅額2~3倍的罰鍰。預防錯誤的最佳方法是提前了解申報規定，準備完整文件，必要時諮詢專業稅務顧問。

3. 公益出租人的節稅策略與優惠

公益出租人制度提供了多種節稅策略與優惠，讓房東在做善事的同時也能減輕稅務負擔。了解並善用這些稅務優惠，不僅能降低您的稅務成本，還能為社會住宅政策貢獻一份心力。以下將詳細介紹公益出租人可享有的各項稅務減免與節稅技巧。

（一）租金收入減免稅額詳解

公益出租人享有的租金收入減免是一項重要稅務優惠。自2021年6月起，每屋每月租金收入在15,000元以下的部分完全免納綜合所得稅，這比先前的10,000元上限提高了50%。

對於超過15,000元的部分，則需計入租賃所得，但可減除必要損耗及費用。若不逐項舉證，可直接扣除43%作為必要費用。例如，月租20,000元的房屋，其中15,000元可享租金免稅，剩餘5,000元可再扣除2,150元（5,000×43%）的必要費用，最終只有2,850元需納入課稅所得。

（二）可扣除的必要費用項目

公益出租人在計算應稅租金收入時，可以扣除多項必要費用，這是另一個重要的節稅機會。可扣除的項目包括：

• 房屋折舊
• 修繕費用
• 保險費
• 管理費
• 清潔費
• 仲介費

您有兩種申報選擇：一是採用政府規定的必要損耗及費用比率（43%），無需提供詳細證明；二是逐項舉證實際租賃支出。若實際支出超過43%，選擇後者可能更有利。

修繕費用申報技巧

進行房屋修繕時，請務必保留所有發票與收據。大型修繕可分年攤提，小型修繕則可當年度全額扣除。修繕費用若超過當年租金收入的43%，建議採用逐項舉證方式申報，以最大化稅務減免效益。

（三）其他適用的租稅優惠政策

除了所得稅優惠外，公益出租人還能享受多項租稅優惠政策：

• 房屋稅優惠：適用自用住宅稅率1.2%，而非一般出租住宅的1.5%-3.6%
• 地價稅優惠：適用自用住宅用地稅率0.2%，遠低於一般用地稅率

值得注意的是，2023年11月通過的住宅法修正案規定，租金補貼資訊不得做為追溯稅捐的依據，這為房東提供了額外的稅務安全保障。若將房屋出租給非政府組織的社會福利團體再轉租給符合資格的房客，您同樣可被認定為公益出租人，享受相同的稅務優惠。