土地法104條是什麼？律師詳解優先購買權！

1. 認識土地法104條的優先購買權制度

（一）優先購買權的法律定義與目的

從法律角度來看，優先購買權是一種「形成權」，權利人可透過單方面的意思表示使其生效。這項權利不需要對方同意，只要符合法定條件即可行使。

土地法104條設立優先購買權的主要目的有三：促使土地與建築物所有權歸於同一人、提高土地的經濟效益，以及避免因所有權分離產生的糾紛。

當租賃關係結束後，若土地與建物所有權人不同，可能導致建物因無權使用土地而被迫拆除，造成資源浪費。優先購買權的設立正是為了防止這類問題發生。

（二）優先購買權與一般買賣的區別

優先購買權與一般買賣最大的區別在於交易條件的限制。行使優先購買權時，權利人必須接受與第三買家相同的條件，包括價格、付款方式及期限等。

另一個重要區別是時間限制，根據規定，優先購買權人必須在接到出賣通知後10日內表示是否行使權利，否則視為放棄。

此外，優先購買權具有物權效力，若出賣人未通知優先購買權人而與第三人簽訂買賣契約，該契約不得對抗優先購買權人，這是保障權利人的重要機制。

2. 土地法104條規定的優先購買權適用對象

（一）地上權人的優先購買權

地上權人是土地法第104條明確規定的優先購買權主體之一。當土地所有人打算出售土地時，在該土地上設有地上權的權利人可依法行使優先購買權。這項規定的目的是保障地上權人的權益，避免因土地所有權轉移而影響其使用土地的權利。

在實務上，地上權人通常已在土地上建築房屋或其他建築物，與該土地有緊密的利益關係。因此，法律賦予地上權人優先購買的機會，有助於減少土地使用與所有權分離所可能產生的糾紛。

地上權人行使優先購買權的條件

地上權人要行使優先購買權，必須符合以下條件：首先，必須是合法登記的地上權人；其次，該地上權必須是為了在土地上建築房屋而設定；第三，優先購買權必須在土地出賣時仍然存續；最後，地上權人必須願意接受與第三買家相同的所有交易條件。

實務案例解析

在一則實務案例中，甲在乙的土地上設有地上權並建有房屋。當乙決定將土地出售給丙時，未事先通知甲。法院判決認為，依據土地法第104條，甲有權主張優先購買權，且因乙未踐行通知義務，甲可在知悉土地出售後，於法定期間內行使優先購買權，並可對抗已完成的買賣契約。

（二）永佃權人的優先購買權

永佃權是台灣傳統的土地使用權利形式。雖然2010年民法修正後已不再新設永佃權，但既存的永佃權仍受法律保護。根據土地法第104條，永佃權人同樣享有優先購買權，當土地所有人欲出售設有永佃權的土地時，永佃權人可依法主張優先購買。

這項規定對永佃權人特別重要，因為它提供了永佃權人將使用權轉變為所有權的機會，有助於解決長期以來土地使用與所有分離的問題。

永佃權的特殊性

永佃權的特殊性在於其長期性和穩定性。永佃權人可以世代繼承地使用土地並支付佃租，這種權利具有準物權性質，受到法律的強力保障。與一般租賃關係不同，永佃權更為穩固，且可以登記於不動產登記簿上。

優先購買權行使方式

永佃權人行使優先購買權的方式與地上權人類似。當土地所有人欲出售土地時，必須通知永佃權人。永佃權人若有意願購買，應在收到通知後10日內表示，並接受與第三人相同的價格和條件。若土地所有人未踐行通知義務，永佃權人仍可在知悉土地出售後行使優先購買權。

（三）共有人的優先購買權

共有土地的出售情況較為特殊，主要適用土地法第34條之1的規定，而非直接適用第104條。當土地為數人共有時，任何共有人出售其應有部分，其他共有人享有優先購買權，這項規定旨在減少共有狀態，促進土地的完整利用。

共有人的優先購買權具有重要的實務意義，尤其在台灣土地細分化嚴重的情況下，這項制度有助於減少土地權利的分散，促進土地的有效利用。

共有土地出售的法律規定

根據土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其「應有部分」時，其他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。具體而言，當共有人欲出售其應有部分時，必須通知其他共有人；其他共有人可在收到通知後10日內表示是否行使優先購買權。

值得注意的是，與土地法第104條不同，第34條之1的優先購買權僅具債權效力，而非物權效力。這意味著若出賣人未通知其他共有人而將應有部分出售給第三人，其他共有人只能請求損害賠償，而不能對抗該買賣契約。

共有人間的優先順序

當多位共有人同時主張優先購買權時，法律並未明確規定其優先順序。實務上，法院通常認為所有主張優先購買權的共有人享有平等的權利，可按其原有應有部分比例共同優先購買。

若共有人之間無法達成協議，可能需要透過法院裁決。在某些案例中，法院會考慮各共有人與土地的關聯程度、使用情況以及其他相關因素來決定優先順序，以達到最公平合理的結果。

（四）保障您的土地權益：優先購買權實務指南

了解土地法104條的優先購買權制度，是保障您土地權益的重要一環。當您擁有優先購買權時，出賣人有法律義務通知您土地即將出售的事實。

接獲通知後，您必須在10日內向出賣人表達行使優先購買權的意願，否則視為放棄此權利。值得注意的是，一旦您表示要行使優先購買權，此權利立即生效，無需等待出賣人回覆。

若出賣人未依法通知您而私下與第三人簽訂買賣契約，該契約在法律上不得對抗您的優先購買權。遇到此情況，您可依土地法104條規定主張權益保障。

實務上，建議您保留所有通知文件及回覆證明，以便日後可能的爭議處理。若遇複雜情況，尋求專業律師協助是明智之舉，確保您在土地交易中的權益不受侵害。

優先購買權實務操作看似繁瑣，但熟悉這些規定能有效維護您的合法權益，避免不必要的法律糾紛。在土地交易過程中，及時了解並正確行使您的權利，是保障自身利益的最佳方式。