騎樓定義是什麼？律師解析公、私有界線與法律！

1. 騎樓定義與台灣建築特色解析

騎樓的建築特色反映了台灣多元文化融合的歷史軌跡。這種獨特的空間設計不僅解決了熱帶氣候的實用需求，更成為台灣城市景觀中不可或缺的文化符號。

透過深入了解騎樓的構造原理與發展歷程，我們能更清楚掌握其在現代都市規劃中的重要地位。同時也能避免在實務應用上與其他建築形式產生混淆。

（一）基本概念與構造特徵

騎樓是建築物與道路之間的過渡空間，具有私有財產權和公共通行義務的雙重性質。這種特殊的空間配置讓騎樓成為台灣建築文化中的獨特存在。

從構造角度來看，真正的騎樓必須具備幾個關鍵要素。首先是上層建築物的遮蔽功能，這是騎樓與一般空地最明顯的區別。如果只是一塊空地，而沒有建築物當作遮蔽，那就不是騎樓。

騎樓的典型構造特徵包括：

• 二樓以上的建築物向內退縮
• 一樓臨街面形成開放的廊道空間
• 柱子或牆面支撐上層結構
• 與人行道連接形成連續通行空間

（二）台灣騎樓的歷史發展脈絡

建築騎樓歷史可以追溯到日治時期的都市規劃政策。當時為了改善台灣城市的衛生環境和交通狀況，日本政府開始推動騎樓建築的設置。

1900年代初期，台北、台中等主要城市率先實施騎樓政策。這項政策不僅考量了台灣的亞熱帶氣候特性，也融合了南洋建築的實用設計概念。

戰後時期，騎樓建築在台灣持續發展。1960年代的經濟起飛階段，騎樓更成為商業活動的重要場所。許多傳統店家利用騎樓空間展示商品，形成了獨特的街道商業文化。

騎樓文化意義在此時期達到高峰，不僅是建築形式，更成為台灣人日常生活的重要舞台。從早期的遮陽避雨功能，逐漸演變為社交、商業、文化交流的多功能空間。

（三）騎樓與其他建築形式的區別

在實務應用中，騎樓經常與其他建築形式產生混淆。了解這些差異對於正確認定騎樓性質十分重要。

騎樓與陽台的區別主要在於使用性質。陽台通常位於建築物的上層，屬於私人專用空間。騎樓則位於一樓，具有公共通行的義務。

騎樓與露台的差異在於遮蔽程度。露台缺乏上層建築物的完整遮蔽，而騎樓必須有明確的屋頂結構。這個特徵是判斷是否為騎樓的重要依據。

至於退縮空間，雖然同樣具有讓出部分土地供公眾使用的特性，但退縮空間不一定具備騎樓的遮蔽功能。真正的騎樓必須同時滿足遮蔽、通行、支撐等多重功能要求。

這些建築形式的區別不僅影響使用權限，也直接關係到法律責任的歸屬。正確辨識騎樓特徵，有助於避免日後可能產生的法律糾紛。

2. 騎樓相關法規與建築管理條文

騎樓法規在台灣建築管理中扮演重要角色，涵蓋建築法到地方自治條例等多項規定。這些法律條文不僅規範騎樓的設置標準，更明確界定使用權限與管理責任。

從中央到地方的完整法規架構，為騎樓空間提供清楚的管理依據。民眾了解相關規定，有助於避免違法使用並保障自身權益。

（一）建築法中的騎樓設置規定

建築技術規則建築設計施工編第一條第三十六款明確定義道路範圍。這項規定為騎樓設置提供法律基礎，確保建築物與道路系統的協調配置。

騎樓法規要求特定條件下必須設置騎樓空間。當建築基地臨接一定寬度以上的道路時，建築師必須依法規劃騎樓區域。

建築法對騎樓寬度有嚴格標準。最常見的規定要求騎樓淨寬不得少於3.9公尺，確保行人通行安全與舒適性。

（二）都市計畫法對騎樓空間的管制

都市計畫法透過分區管制來規範騎樓使用。不同的都市計畫區域可能有差異化的騎樓法規要求，反映各區域的發展特性與需求。

都市設計準則進一步細化騎樓管理標準。這些準則考量街道景觀、行人動線及商業活動需求，制定更精確的設計規範。

道路交通管理處罰條例第三條第一款將騎樓納入道路定義。此規定確立騎樓的公共性質，為後續管理提供法源依據。

（三）地方政府的騎樓管理自治條例

各縣市政府依據地方特色制定騎樓管理自治條例。以高雄市為例，建築管理自治條例第十五條規定，臨接寬度8公尺以上計畫道路基地，除都市計畫另有規定外，建築時應留設3.9公尺法定騎樓地。

地方騎樓法規涵蓋多項管理面向：

• 停車限制：禁止在騎樓空間停放機車或自行車
• 營業使用：規範商家擺設攤位的合法範圍
• 建築物管理：明定騎樓維護責任歸屬
• 違規罰則：訂定不當使用的處罰標準

台南市、台北市等各地方政府也有類似規定。這些自治條例讓騎樓法規更貼近地方實際需求，提供更有效的管理機制。

民眾應留意各地可能存在的管理差異。搬遷或投資前，建議先了解當地的騎樓使用規範，避免因不熟悉法規而產生糾紛。

3. 騎樓公私有界線的法律認定標準

騎樓空間的法律認定標準，決定了公共利益與私人財產權之間的平衡點。這個複雜的法律議題不僅影響建築物所有人的權益，也關係到一般民眾的通行自由。

根據我國建築相關法規，騎樓雖然在物理上屬於私人建築物的一部分，但在法律地位上卻具有「私有公用」的特殊性質。這種特殊性質使得騎樓空間使用必須同時考量所有權人的財產權與公眾的使用需求。

（一）騎樓所有權歸屬的判斷依據

依照建築法令規定，騎樓是建築物建造時的強制附設設施，其所有權明確歸屬於建築物所有人。這項原則在法律上沒有爭議，騎樓空間使用的所有權基礎相當穩固。

然而，大法官釋字第564號解釋為騎樓的法律地位帶來重要轉折。該解釋明確指出，騎樓雖屬私人財產權範圍，但同時負有容忍通行的義務。

在實務認定上，騎樓的所有權歸屬具有以下特徵：

• 所有權登記在建築物所有人名下
• 不列入基地面積計算，不影響容積率
• 享有地價稅減免優惠
• 承擔公共通行義務

（二）公共使用權與私人財產權的衝突

騎樓空間使用最複雜的法律問題，在於如何平衡公共使用權與私人財產權之間的衝突。這種衝突反映在日常生活的各個層面，需要透過法律條文來明確界定。

通行權的法律保障範圍

民眾在騎樓享有的通行權受到法律明確保障。根據相關法規，任何人都有權在騎樓內正常通行，建築物所有人不得任意阻擋或限制。

通行權的保障範圍包括：

• 行人正常步行通過的權利
• 推輪椅、嬰兒車等輔助器具的使用
• 遇雨天時的臨時避雨需求
• 緊急情況下的疏散通道功能

這些權利的行使不需要經過建築物所有人的同意，屬於法定的公共使用權範疇。騎樓空間使用在通行功能上具有不可剝奪的公共性質。

私有財產的使用限制

雖然騎樓屬於私人財產，但其使用方式受到嚴格限制。建築物所有人在騎樓空間使用上必須遵守相關規範，不能完全按照個人意願處置。

主要的使用限制包括：

• 不得設置永久性障礙物阻擋通行
• 不得擅自變更騎樓的建築結構
• 不得進行有礙公共安全的使用行為
• 必須維持基本的清潔與安全標準

（三）騎樓糾紛的常見法律爭議

在實際生活中，騎樓空間使用經常產生各種糾紛。這些爭議大多源於公共使用權與私人財產權界限不清，需要透過法律途徑解決。

最常見的騎樓糾紛類型包括停車占用爭議。許多建築物所有人在騎樓停放機車或腳踏車，影響行人通行。根據法律規定，這種行為屬於不當使用，可能面臨行政處罰。

攤販占用問題也是頻繁出現的爭議。無論是建築物所有人自行擺攤，或出租給他人經營，都可能違反騎樓使用規範。相關單位有權要求改善或進行裁罰。

物品堆放糾紛同樣常見。建築物所有人在騎樓堆放雜物、廣告招牌或其他物品，如果影響通行安全，就可能產生法律責任。

解決這些糾紛的法律途徑包括向地方建管單位檢舉、申請調解，或在必要時提起民事訴訟。重要的是要了解騎樓空間使用的法律界限，避免權益受損。

4. 騎樓使用管理的實務指引與建議

面對騎樓使用的複雜法律問題，民眾需要清楚的實務指引來避免糾紛。台南市自2025年1月1日起實施新規定，騎樓符合特定條件即可停放機慢車：保留1.5公尺通道寬度、不妨礙行人通行，且未經交通局核備禁止停車。高雄市同樣要求自建築物外牆面起算1.5公尺需保留行人空間。

屋主在管理騎樓時，應優先確保行人通行權益。建議定期檢查騎樓狀況，避免放置雜物或違規使用。一般民眾使用騎樓空間時，需遵守當地政府規定，特別注意停車位置是否符合法規要求。

遇到騎樓爭議時，可先向地方政府建管單位或交通局諮詢相關規定。如涉及所有權糾紛，建議尋求專業律師協助。未來騎樓管理趨向社區自主管理模式，透過管委會統一規劃使用方式，結合商圈發展進行整體規劃。

正確理解騎樓定義與相關法規，有助於維護個人權益並促進社區和諧。民眾應持續關注地方政府最新政策，確保騎樓使用符合法律規範。