鄰居施工害我「鄰損」，如何有效求償？律師有話說！

1. 「鄰損」是什麼意思？哪些情況容易導致鄰損發生？

在建築施工的過程中，常常會對鄰近的房屋造成影響，這種現象被稱為「鄰損」。雖然在民法和建築法中沒有直接提到「鄰損」這個詞，但這些法律對於土地所有人在進行開挖和施工時的安全責任有明確的規定，要求不得危及鄰近建築物的安全，否則可能會被要求停工甚至拆除。

此外，地方政府也制定了相關的鄰損認定標準，會根據開挖的深度、與鄰近房屋的距離等因素，來判斷是否需要承擔賠償責任。造成鄰損的原因多種多樣，以下將逐一為您解說這些可能的因素。

（1）基地調查

在開始施工之前，如果沒有對建築基地進行周全的調查，像是忽略了土壤條件或地下水位的檢測，這樣的疏漏可能會引發對鄰近房屋的損害。為了防範這類問題，建議施工前必須要求建築商提供一份地質勘察報告。這份報告應詳細記載建築地點以及其鄰近區域的地質環境特徵，從而協助預防可能的施工風險和保障鄰居的財產安全。

（2）設計內容

建築設計中的疏漏就可能會對鄰近建築物造成鄰損。

一些常見的設計失誤包括：

• 開挖工程的深度超過了法定或環境條件所允許的限制。
• 擋土結構，如地下連續壁，其規格和強度不符合要求。
• 臨時擋土支撐的安裝數量不足，未達到安全標準。
• 為避免這些問題，在施工開始之前，建議委託專業的建築或土木工程單位對設計方案進行詳細審查。這樣的審查應確保建築設計的安全性和合理性，以防止因設計不當導致的潛在鄰損風險。

（3）施工

即便建築設計精良，若施工質量低落，同樣可能引發對鄰近建築物的損害。這在一些高風險的工程項目中尤為顯著，例如地下室的挖掘工作和地下連續壁的安裝，這些作業的安全性尤其關鍵。因此，建議在施工過程中，業主應要求施工單位提供詳細的施工報告，以便監控工程是否按照設計圖進行，以及相關數據是否在正常範圍內。

若在監控過程中發現有任何異常情況，業主應立即向相關主管機關報告，並要求施工單位立即處理。這樣的做法不僅能及時發現問題並採取相應措施，也能最大程度地減少鄰損事件的發生，保護自身及鄰近住戶的權益。

（4）天然因素

天災如地震或豪雨有時會導致鄰損問題，但在這些情況下確定責任的分擔通常並不明確。一般情況下，需要專業鑑定機構來分析事故中人為因素與自然因素所佔的比重，以確定各方的責任。由於不同專家對於這些影響因素的看法可能存在差異，因此確定責任常常需要通過法院來最終判定。

這種由於天災引起的鄰損案件，求償過程充滿挑戰。在法律層面，判定責任時需考量多方面的專業意見和科學分析，這不僅考驗法院的判斷力，也考驗求償方的耐心和資源。

2. 發生鄰損怎麼辦？掌握這3個時機保護自己的權益

（1）發生鄰損的處理方式

面對建築施工可能引發的鄰損風險，屋主應該採取一套全面的策略，包括事前的防範、事中的監督、及事後的求償3個階段，目的在於自我保護並確保住宅的安全。

首先，在工程動工前，屋主應與建築商合作完成「鄰房現況鑑定」，建立一份關於房屋狀態的客觀記錄。若有必要，屋主也可以獨立聘請專業機構對房屋結構進行深入評估，以獲得更全面的安全保障。

施工進行期間，屋主需要保持警覺，密切關注周邊施工的進展。一旦發現如超標的開挖深度、建築結構偏移或牆面出現裂縫等異常情況，應立刻蒐集相關證據並向相關機關報告，以便及時介入並阻止損害進一步發展。定期記錄圖片或影像，也是保障自身權益的有效手段。

若不幸遭遇鄰損，屋主應迅速處理以下幾件事：

• 確認人員安全，必要時撤離危險區域。
• 立即通知主管機關進行現場勘查，確認損害程度。
• 申請進行建築安全評估，專業評估結構的受損情況。
• 收集所有損害證據，包括拍照和錄影。
• 與建築商或施工團隊聯繫，商討賠償事宜。
• 若協商無效，應考慮透過法律途徑進行求償。

整體來說，屋主應當在事前做好充分準備，事中嚴格監控並及時應對，事後則依法求償，這樣才能在鄰損問題上盡可能保護自身的合法權益，，減少鄰損事件帶來的困擾，從而安心享有更高的居住品質。

（2）鄰損賠償請求的法律時效是多久？

在討論鄰損賠償請求權的時效時，一般會參考《民法》中關於侵權行為損害賠償請求權的相關規定，即《民法》第197條。該條文指出，當事人必須在知道損害發生後的2年內提起訴訟，否則將喪失請求損害賠償的權利。

應用於鄰損賠償情況，這表示受損的住戶需要在發現鄰損事件後的2年內行使賠償請求權。如果在這段時間內未採取行動，時效過後，權利將消滅，無法再向建商或施工單位提出賠償要求。

需要特別注意的是，當受損住戶依照各地政府的鄰損處理規範提出賠償申請時，時效的計算將會中斷。也就是說，從受損住戶向主管機關申請協調開始，到主管機關發出結案公文確認事件處理完畢的這段期間，將不計入2年的時效內。然而，受損住戶仍需在收到政府結案公文後，或自最後一次調解會開始計算的6個月內提起訴訟，否則將被視為時效不中斷。

由此可見，鄰損賠償請求權的時效其實相當短暫，每個時間點都必須謹慎對待。若不小心錯過時效期限，可能會喪失請求賠償的機會，無法挽回因鄰損造成的損失。

（3）鄰損爭議該向誰提出賠償要求？

根據臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則，當發生鄰損時，基本的求償對象通常是工地的起造人，包括建設公司和建商，以及承造人，如營造廠等。然而，在實際進行法律訴訟時，為了明確各方的責任，往往不僅限於起造人和承造人，設計人、監造人（例如建築師、技師）以及專任工程人員（如工地主任）等也會被列為被告，以便釐清他們各自的責任比例。

此外，如果地方政府的公務員在處理鄰損事件中存在怠於執行職責的情形，則可能觸及國家賠償的問題。在這種情況下，受損方有權向相關縣市政府提出國賠訴訟，以追求因公務員疏失造成的損失賠償。

3. 鄰損賠償的方法與可用的管道

面臨鄰損事件時，受損戶通常會感到無助，但了解如何有效向建商或施工方索賠是非常重要的。在此，我們將提供一些常用的求償途徑，以助於受損戶得到應有的賠償。

（1）向建築商提出賠償要求

當遭遇鄰損事故時，首先應考慮與建商進行和解協商，尋求合理的解決方案。您可以要求建商承擔必要的修繕費用或提供住戶的遷移補助。在多數情況下，建商會聘請專業的鑑定公司來評估造成的損失範圍與費用。

如果在鑑定結果上，屋主與建商意見不一，屋主有權利尋求相關主管機關介入，或是請求一個公正的第三方來協助調解雙方的爭議。這樣不僅可以保護屋主的權益，也有助於以更透明和公正的方式處理問題，確保雙方均能接受的解決方案得以實現。

（2）向主管政府機關尋求調解協調

當與建商的協商達不成共識時，屋主可以向主管機關申請介入協調。主管機關會派遣專員到現場進行實地勘查，確認是否存在鄰損的情況。若確認為有效的鄰損案件，主管機關將要求建商提交詳細的鑑定報告和相應的賠償計劃。

然而，值得注意的是，政府部門的角色主要是作為調解者，其介入並不具有法律上的強制力。如果在鑑定結果或賠償方案上，雙方仍有分歧，情況可能會演變為法律訴訟。在這種情況下，通過法院來解決爭議可能成為解決問題的最後手段。因此，屋主應該準備好可能需要進行法律程序的心理準備，並考慮聘請專業律師以保障自身權益。

（3）提起訴訟，爭取應有的賠償金

當協商和申請政府協調未能解決問題時，提起訴訟便成為了必要的求償手段。在進入法庭之前，應當積極收集各種證據，包括現場照片、影片記錄，以支持訴訟主張。需要注意的是，訴訟過程不僅費用昂貴，而且耗時漫長。

在決定走上訴訟之路之前，建議您先向相關專業組織如建築公會諮詢意見，或者尋找經驗豐富的律師進行法律諮詢和代理。這些專業的意見和協助，將有助於評估案件的勝訴機率，並在法律爭議中保護您的權益。律師的專業建議同時也有助於降低不必要的訴訟風險和成本，使整個訴訟過程更有效率和做出最合理的決策。

（4）組成自救會共同應對困境

當鄰損問題影響到多個住戶時，組成自救會是一個有效的解決方案。通過自救會，受影響的住戶可以共同採取法律行動，例如集體訴訟，這樣可以大幅減少各個住戶所承擔的法律費用和時間成本。此外，自救會可以透過召開新聞發布會等方式，向公眾和媒體揭露問題，從而在社會上形成輿論壓力，促使建商或責任方面對問題進行解決。

有組織的集體行動不僅有助於凝聚受害者的力量，還能有效地推動問題的解決，確保所有受影響住戶的共同權益得到保障，以及面對大型建商或強勢對手時，不是孤立無援，而是有更大的力量和資源去爭取自己的權利。

4. 可以在鄰損求償中主張哪些費用？

當居民面對鄰損事件時，經濟損失往往相當重大，可能包括房屋損壞、被迫搬遷及增加的租金開支等。根據臺北市政府制定的「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，鄰損的索賠費用主要可劃分為四個主要類別：房屋修復費、租金補貼、搬遷補助，以及營業損失。

修復費用的計算是其中最為複雜的一部分，需要根據房屋受損的嚴重程度來確定。房屋傾斜程度是估算修復費的一個重要參數。如果傾斜比例低於1/200，則房屋還在安全範圍內，如果不涉及到結構性的問題，修復費用可以保持在較低水平；如果介於1/200到1/40之間，則結構安全有疑慮，需要盡快進行修復補強；若超過1/40，則顯示房屋已經存在明顯安全隱患，可能需要考慮重建。修復費用的確定應考慮到各類結構的市場單價和施工費用，並再乘以房屋的總樓地板面積來計算。

對於租金補貼和搬遷補助，則應依據受損戶的實際支出來進行計算。透過客觀的鑑定標準和合理的費用認定，最大程度地保障受損居民的權益，並盡量減輕因鄰損事件而帶來的經濟壓力。

以上是關於鄰損的相關資訊，如果對於鄰損等還有其他疑慮，或是想了解更多法律相關知識，都歡迎點擊下方免費諮詢按鈕！